LA FISCALITÉ DE VOTRE INVESTISSEMENT IMMOBILIER AUX USA

Comprendre la convention fiscale Franco-Américaine

Les faibles rendements de l’immobilier locatif en France une fois la fiscalité appliquée poussent de plus en plus d’investisseurs à rechercher des opportunités à l’étranger. Grâce à la convention fiscale bilatérale franco-américaine, les Etats-Unis offrent une rentabilité nette environ 3 fois supérieure à ce que l’on peut espérer en France.

La convention fiscale franco-américaine permet aux investisseurs français d’éviter la double imposition grâce à un mécanisme de crédit d’impôts obtenu en France, son fonctionnement peut s’avérer compliqué à assimiler nous allons donc tenter de l’expliquer de manière simplifiée.

Double déclaration 

Contrairement à ce que beaucoup peuvent penser, si l’imposition réelle sera réalisée aux Etats-Unis, les contribuables Français seront tout de même tenus de déclarer leurs revenus américains auprès du fisc français dans leur déclaration de revenus. La convention bilatérale entre les administrations des deux pays empêche toutefois une double imposition grâce à un mécanisme de crédit d’impôt obtenu en France.

Fiscalité aux Etats-Unis

Les Etats-unis disposent d’une fiscalité plus légère que la france et permettent d’obtenir de nombreux abattements fiscaux. Les charges supportées dans le cadre de la gestion du bien (assurance, travaux de maintenance, honoraires du gestionnaire, comptable, hôtel et billet d’avion…) sont déductibles des loyers brut. Quel que soit le statut de l’investisseur, une partie du prix de l’acquisition est amortie de manière linéaire sur 27,5 ans. La valeur servant de base pour calculer l’amortissement est égale à environ 80% de la valeur d’achat. Par ailleurs, chaque propriétaire se voit octroyer un abattement fiscal en valeur nominale (3900 dollars), cette déduction s’appliquant sur le revenu net à déclarer.

Fiscalité en France

Le contribuable français devra ensuite déclarer ses revenus fonciers en France et bénéficiera d’un crédit d’impôt selon la convention fiscale franco-américaine permettant d’éviter la double imposition. Il n’aura pas à supporter de prélèvements sociaux (15,5%) sur ses revenus à l’étranger. Les revenus perçus aux Etats-Unis viendront par contre gonfler sa base imposable. Dans l’hypothèse d’un contribuable déclarant 100 000 € de revenus en France et imposé dans la tranche à 41%, les 8 000 € de loyers encaissés aux Etats-Unis (10 000 $) généreront un impôt supplémentaire d’environ 1 000 €. Au total, l’impôt global est proche de 1 300 € alors qu’en France il aurait représenté près 4 500 € dans la tranche d’imposition marginale à 41%.

Le contribuable devra remplir en France la déclaration de revenus foncier 2044, la declaration de revenus encaissés à l’étranger 2047 et ajouter ses revenus fonciers dans la déclaration de revenus 2042.

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