Comment determiner si une affaire est bonne ou mauvaise?

C’est assez déconcertant; toutes les personnes à qui vous vous adressez prétendent être des experts, mais vous obtenez des avis contradictoires. Mais ne vous inquiétez pas. Nous avons défini quelques lignes directrices pour vous aider à faire le tri:

  1. Choisir le bon endroit

  2. Choisir la bonne propriété

  3. La propriété est elle en bon état?

  4. Optimiser vos revenus locatifs

  5. Trouver la bonne société de gestion

  6. Que faut il éviter?

1 Choisir le bon endroit

Quelle que soit la ville dans laquelle vous décidez d’investir, il vous faut bien sélectionner l’endroit. Cela peut être déterminant pour votre rendement et votre plus value.

Vous connaissez sûrement les zones à éviter dans votre propre région, mais qu’en est-il pour les USA? Sans une recherche approfondie, vous pourriez acheter dans une zone ou la criminalité est élevée et les revenus faibles et ou les propriétés sont difficiles à louer, et plus encore difficile à vendre.

Ce que vous devez rechercher sont les bon quartiers sûrs, avec des familles de la classe moyenne, des écoles et des magasins. Les familles des classe moyennes apprécient les zones ou il y a de bonnes écoles. Les bibliothèques et les magasins sont aussi une bonne chose a avoir a proximité. L'accès aux grands axes routiers est aussi important. Cependant n’achetez pas à proximité d’une sortie d’autoroute.

Si une propriété n’est pas chère, il y a surement une bonne raison. Il est souvent préférable de payer un peu plus pour investir dans un bon quartier, vous bénéficierez ainsi généralement de revenus locatifs plus élevés et d’une meilleure plus-value.

Si un agent immobilier vous propose une propriété, demandez l’adresse complète. Ainsi vous pourrez aller voir celle-ci sur google street. Vous pourrez voir la propriété, parcourir la rue et voir les autres propriétés du quartier. Si l’on ne vous donne pas l’adresse complète avant d’acheter, demandez la raison. Si le vendeur est le propriétaire, qu’a t il à cacher en ne vous laissant regarder la propriété sur internet?

2 Choisir le bon type de propriété

Investir dans le bon type de propriété est essentiel si vous voulez optimiser votre revenu et votre plus value. Si le rendement est important pour vous, (et il devrait l'être), à qui allez vous louer? Familles, couples, étudiants, vacanciers ou retraités?

La demande la plus forte, dans des endroits ou le rendement est le meilleur, émane des familles. Vous devriez donc prendre en considération ce qu’attendent les familles qui recherchent un logement.

3 Vous devriez acheter uniquement des maisons individuelles de 3 ou 4 chambres.

Si le marché que vous ciblez est celui des familles, n’achetez jamais une propriété avec seulement 2 chambres. Elles sont peut être moins chères mais il y a une raison à cela, en effet les familles ne veulent pas les louer ou les acheter. Elles ne conviennent pas pour les familles car elles sont trop petites.

4 Achetez une propriété de préférence avec un sous sol

Les locataires adorent avoir un sous sol. Cela permet d’avoir de l’espace de stockage supplémentaire, un couchage occasionnel ou une salle de jeu pour les enfants. Si vous possédez une maison avec un sous sol, non seulement elle se louera en quelques jours, mais elle vous donnera une plus value plus importante qu’une maison qui n’en a pas.

5 Achetez des propriétés classiques

N’achetez rien de trop moderne ou avec un design farfelu. Une propriété standard avec un look conventionnel est parfaite. Les locataires les apprécient, les acheteurs les apprécient. Elles sont faciles à louer et toujours très demandées. Evitez les maisons à plus d’un étage car elles n'intéressent pas les familles.

6 Investissez dans des surfaces attractives

Vous savez ce qui est beau et ce qui attire, vous et vos amis. Une propriété de plus de 90m2 est une taille adaptée pour une famille. Et dans la plupart des cas, vous aurez des locataires qui feront la queue pour louer votre maison. Ne perdez pas votre temps avec des propriétés de 50m2 simplement parce que le prix est attractif.

Vous pourriez avoir des difficultés pour les louer. Et même si ce n’est pas le cas, vous ne pourrez en tirer seulement qu’un petit loyer. Ca n'a pas de sens d’acheter une petite propriété quand les prix, sur le  marché immobilier us, vous permettent d’acheter une maison individuelle entièrement rénovée pour moins de 40000$.

7 N’achetez jamais une maison sur une route principale ou proche d’une sortie d’autoroute.

Qui voudrait voir ses enfants jouer dans le jardin d’une maison située sur une route principale avec beaucoup de trafic, ou exposée à un flot de circulation qui sort de l’autoroute 24h24 ?

Personne ne veut subir le bruit de la circulation ou risquer de voir ses enfants se faire renverser en vivant à proximité d’une route très fréquentée.

8 La propriété est elle en bon état?

Un grand nombre de propriétés qui sont proposées ont été construites dans les années 20 et 30. Bien qu’elles soient généralement bien construites, elle ne s'améliorent pas avec le temps comme le bon vin.

Il est donc essentiel de contrôler le genre et la qualité des rénovations et également depuis combien de temps elles ont ete effectuees. S’il n’y a eu qu’un simple coup de peinture, la pose d’une moquette neuve, de nouveaux rideaux et l’installation d’une cuisine améliorée, peut être allez vous rencontrer des problèmes dans le futur. Les dépenses seront minimisées dans un premier temps, mais dans quelques années, quand votre propriété aura certainement besoin de travaux importants, comme une nouvelle toiture, que ferez vous alors?

Non seulement vous aurez de gros frais de réparation mais vous vous retrouverez avec une propriété que vous ne pourrez pas louer pendant la durée des travaux.

Le re-câblage électrique, l’installation d’un nouveau chauffage et d’une plomberie neuve, représentent des travaux importants. S’ils sont déjà faits, vous n’aurez plus à vous soucier de grosses dépenses futures.

Il est préférable de minimiser les pertes de loyer et les factures de réparation. De cette façon, vous pourrez, en confiance, atteindre les objectifs que vous vous êtes fixés au départ.

Vous devez rechercher au minimum:

  • Toiture neuve ou rénovée

  • Electricite neuve ou rénovée

  • Plomberie neuve ou rénovée

  • Système de chauffage neuf ou rénové

  • Cuisine et salles de bain neuves ou rénovées

  • Peinture décoration sols et rideaux récents

  • Portes et fenêtres neuves ou rénovées

Le coût moyen de la rénovation d’une maison de 3 ou 4 chambres est d’environ 20000$, si elle est bien faite, c’est a dire pas seulement une couche de peinture, une moquette neuve et un rapide nettoyage.