Revente - Strategie de sortie

Comme dans tout investissement, vous devez planifier votre stratégie de sortie. Après tout, vous voulez faire une plus-value lorsque vous vendez votre propriété. Il vous faut donc réfléchir à qui va l’acheter dans le futur. Le marché est-il destiné principalement aux investisseurs étrangers ou le marché local est-il prépondérant?

Vendre sur le marché local

Sur la plupart des marchés aux USA, les acheteurs locaux sont majoritaires. Cependant avec le manque de financement, beaucoup d'acheteurs locaux ne sont pas en mesure d’acheter. Le prix des maisons augmente dans beaucoup de régions, mais pas dans toutes. De plus il y a une pénurie de logements de qualité dans certaines villes.

Avec la reprise du marché du logement et l'économie, il y aura probablement une augmentation de la demande pour des logements de bonne qualité dans ces zones.

Cependant si vous obtenez un rendement locatif de 12% ou plus, vous récupérerez tout votre capital investi en 6 ans ou moins. Et vous serez toujours propriétaire de votre bien.

Nous vous recommandons donc de considérer votre achat comme un investissement à moyen - long terme (5 à 10 ans) pour obtenir un maximum de profit.

Location avec option d’achat

Une autre possibilité est de proposer votre propriété à vos locataires avec une option d’achat. C’est un accord entre vous et le locataire qui permet de lui vendre la maison a un prix fixé dans un délai de 5 ans. Vous convenez d’un prix de départ. Et pendant 5 ans, le locataire effectue des paiements mensuels additionnels. A la fin des 5 ans, le solde restant par rapport au prix convenu est réglé par le locataire. Si le locataire ne peut pas effectuer le paiement du solde, l’argent déjà avancé pour le paiement de la maison vous revient légalement et vous restez propriétaire de la maison.

Vendre à un investisseur

Si vous avez acheté une propriété dans un bon quartier et qu’elle vous génère un bon rendement mais que vous souhaitez vendre rapidement, la bonne option serait de vendre à un autre investisseur. Vous ne réaliserez peut être pas la plus value que vous attendiez, mais vous serez en mesure de vendre sur la base du revenu locatif. C’est une bonne façon de sortir rapidement si vous avez besoin de libérer votre capital.


Financement

La principale raison pour laquelle cette opportunité dans l’immobilier US existe est liée aux questions de financement.

Pour faire simple, les banques ont prêté a des gens qui savaient qu’ils ne pourraient pas rembourser. Puis quand la bulle immobilière a finalement éclaté, cela a provoqué un nombre de saisies sans précédent. Les banques ont repris possession des propriétés (qui finalement ont été laissées à l’abandon) et les vendent désormais à des prix bien inférieurs à leur précédente valeur sur le marché. Dans un grand nombre d’etats, il est impossible de construire une maison pour le même prix qu’une maison a la revente, encore moins de faire du profit.

Les banques US ne pretent pas

Bien qu’elles aient été renflouées avec l’argent des contribuables afin de stimuler l'économie en prêtant à nouveau, les banques refusent encore d’accorder des prêts. Elles refusent toujours de prêter a de nombreux citoyens américains qui ont pourtant de bons emplois bien payés. Alors vous ne serez pas surpris d’apprendre qu’elles ne prêtent pas non plus aux investisseurs étrangers.

Le fait est que c’est une des raisons pour laquelle les prix des maisons sont si bas et les rendements locatifs si élevés. Quand les banques prêteront à nouveau, l’offre et la demande feront monter les prix rapidement dans certains endroits.

Un mot sur le financement sans vérification de solvabilite (Non-Status Mortgage)

Vous pouvez financer votre achat de cette façon. Mais n’oubliez pas que vous n'êtes pas propriétaire du bien tant que vous n’avez pas fini de le payer entièrement. Si quelque chose arrive à la compagnie à laquelle vous empruntez, vous pourriez perdre votre investissement et l’argent que vous avez déjà payé. Dans le climat économique actuel, il est préférable de bien y réfléchir avant.


Le titre de propriété - Warranty Deed

Qu’est ce que le Warranty Deed?

C’est un des types de titres de propriété qui existent aux Etats Unis et c’est celui qui apporte le plus de garantie.

Avec un warranty deed, le vendeur garantit qu’il possède légalement le bien et qu’il n’y a pas de Crédit, d'hypothèques ou d’autres charges grevant la propriété. Cela signifie que vous pouvez tenir le vendeur pour responsable pour les dommages, si vous découvrez plus tards que le titre de propriété présente des défauts.

Il est crucial que vous vérifiez avec votre avocat ou avec la title company que le vendeur vous transmettra la propriété avec un warranty deed et pas avec une forme de titre de propriété.

Une fois l’acte authentique signé, vous recevrez une copie du Warranty deed par l’avocat ou la title company, signé par le vendeur et certifie pas Notary Public (personne qui n’est pas, malgré son nom un notaire et dont le seul rôle est de garantir l'authenticité d’une signature)


Un mot d’avertissement…

Certains vendeurs sans scrupules pourront essayer de vous vendre une propriété avec un Quit Claim Deed. Cela est à éviter à tout prix. Avec ce type de type de propriété, le vendeur vous transmet non seulement la propriété mais aussi les dettes, hypothèques et autres charges éventuellement attachés à la propriété.

Cela peut inclure des retards d'impôts, des factures d’eau ou d'électricité impayées, des problèmes avec la commune a propos des règles d’urbanisme et même des réclamations par des tiers sur la propriété.

Notre conseil est d’insister pour obtenir un Warranty Deed et d’abandonner l’achat dans le cas contraire.


Protégez vous avec une bonne assurance du titre de propriété

Vous devriez toujours insister pour que soit incluse dans votre acquisition l’assurance du titre de propriété. Cependant la Title Company n’acceptera de garantir le titre de propriété qu’en présence d’un warranty deed.

Vous pensez peut être qu’avec un Warranty deed, vous n’avez pas besoin de prendre une assurance car vous pouvez, le cas échéant vous retourner contre le vendeur en cas de problème. Mais la responsabilité légale d’un vendeur qui décède ou qui est insolvable risque de ne pas avoir beaucoup de valeur.

Qu’est ce que l’assurance du titre de propriété?

L’assurance du titre de propriété vous couvre pour tous les problèmes qui auraient pu exister sur le titre avant que vous n’en deveniez propriétaire. Cela peut aller d’un litige avec les voisins a un problème de non conformité avec les règles d’urbanisme en passant par une question de taxes foncières impayées.

  • L’assurance du titre de propriété vous protégera contre:

  • Les erreurs. Informations erronées sur le titre de propriété

  • Les hypothèques ou gages. Les réclamations financières sur la propriété qui deviennent votre responsabilité après la vente. Cela peut inclure les arriérés d'impôts et autres dettes.

  • Les réclamations sur la propriété. Par exemple une réclamation par un membre de la famille non mentionné dans le testament de succession.

  • Un titre de propriété falsifié ou non valide. Y compris le transfert de propriété par quelqu’un qui n’en était pas le possesseur ou par un précédent propriétaire considéré comme mentalement incapable.

  • Le paiement des frais légaux. Occasionnés pour vous défendre d’une réclamation sur votre propriété.

L’assurance du titre de propriété est effective dès la signature de l’acte authentique et valide dès que vous devenez propriétaire. Ce n’est pas une police que vous pouvez supprimer plus tard. Le coût est d’environ 499$ et parfois plus dans certains etats.

Cette couverture est valide tant que vous êtes propriétaire.


Est il necessaire de créer une LLC ?

Qu’est ce qu’une Limited Liability Company (LLC) ?

Si vous ne le savez pas déjà, une LLC est une compagnie a responsabilite limitee (limited liability company). Beaucoup pense que posséder une propriété au travers d’une LLC leur donnera des avantages fiscaux. Ce n’est pas le cas.

Le service des impôts (IRS) considère la LLC ayant un unique membre comme seul propriétaire en matière fiscale. Et les LLC avec plusieurs membres comme partenariats. Cela veut dire que la LLC ne paye pas de taxes et ne doit pas faire de déclaration. Mais les propriétaires de la LLC sont imposables personnellement.

Alors pourquoi utiliser une LLC ?

L’avantage principal est de réduire votre responsabilité personnelle. La LLC vous donne une responsabilite limitee sur la même base que les sociétés. Et comme vous le savez, aux USA, quand les choses tournent mal, les gens n'hésitent pas à attaquer en justice.

Mais une solution plus simple consiste à prendre une assurance en votre nom qui vous donne la même protection. Bien sur, que achetiez avec une LLC ou en nom propre dépend largement de votre situation personnelle. Nous recommandons donc toujours de contacter un avocat spécialisé qui pourra vous aider à choisir la meilleure option.


POURQUOI DEVRIEZ VOUS INVESTIR À DETROIT?

Quand vous investissez dans l’immobilier, quel est la considération la plus importante? L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement !

À l’instar des milliardaires tels que Dan Gilbert (Quicken Loans, Cleveland Cavaliers), Jamie Dimon (CEO de JP Morgan),La famille Ilitch (little caesar), la star du basketball Magic Johnson et l’acteur Mark Wahlberg… il semblerait que tout le monde investit à Detroit !

Madonna a récemment recommandé au Président d’Amazon Jeff Bezos de faire de même. Selon elle; “Detroit est l’une des villes les plus cool d’amérique.

Realtor.com, CNBCBusiness InsiderHomeUnionTheStreetMashvisor et FORBES ont récemment déclaré Detroit ville #1 sur 10 pour l’investissement immobilier locatif.

FortuneBrookingsCNN MoneyTech RepublicThe VergeAOL Finance et FORBES Considèrent Detroit comme “la nouvelle silicon valley”

En voici les raisons principales:

Downtown

Restaurants à la mode, boutiques branchées, concerts de rock et techno, parcs publiques, nouvelles pistes cyclables, aménagement de trottoires et zones piétonnes, aménagement des rives… Downtown est en pleine transformation.

Elue par Adweek‘s “Enseigne la plus cool d’amérique” La marque native de Detroit Shinola s’est étendue dans le domaine de l’audio et ouvrira en 2018 son premier hôtel dans la ville.

Depuis fin 2016, Le milliardaire Dan Gilbert à élargis son portfolio de plus de 80 immeubles dans downtown, investissant un total de 19 milliards de dollars. Dans ses 5 premières années à Detroit il a payé plus de 3 milliards de dollars de salaires, investi plus de 802 millions dans des commerces locaux et relocalisé ses 12000 employés.

D’autres sociétés majeures ont leurs sièges sociaux dans la ville incluant, General Motors, Ally Financial, Little Caesars, HP, Ernst & Young, OnStar et Blue Cross Blue Shield.

Downtown Detroit accueille désormais 4 équipes sportives de haut niveaux, the Lions, Pistons, Tigers and Red Wings; et pourrait prochainement accueillir une équipe de MLS (football/soccer).

En 2017, JPMorgan Chase ont augmenté leur investissement initial de 100 millions de dollars avec un additionnel 50 millions.

Avec le nouveau système de transport public (QLine) et son extension dans les quartiers périphérique, ainsi que la piste cyclable et espace piéton (inner circle greenway) entourant la ville, un flux de nouveaux arrivant emménagent dans les quartiers périphériques de Downtown, cet effet devrait contribuer à l’augmentation des prix de l’immobilier dans l’aire métropolitaine de Detroit.

Detroit, le paradis des Millennials

Elite Daily, la plateforme de référence pour les statistiques sur les préférences de consommations des ménages américains appelle Detroit “un paradis pour les millennial” cela signifie plus d’innovations pour la ville que l’UNESCO a nommé 1ere ville d’amérique dans leur classement “city of design”  

La Star de la Tech Ted Serbinski, un ancien entrepreneur de la Silicon Valley et business angel dans de nombreuses startup qui vit désormais à Detroit explique pourquoi Detroit pourrait devenir la nouvelle Silicon Valley.

Une récente étude de LinkedIn révèle que l’intérêt des millennial dans les villes de taille intermédiaire à augmenter 25% plus rapidement que leur intérêt dans des villes de tailles supérieures, avec Detroit à la 3eme place nationale.

Une des raisons de l’intérêt des Millennial dans Detroit sont les plus de 44,000+ jobs dans l’internet, la technologie, le marketing, la publicité et l’industrie de l’automobile.

Il y à plus de 80 million de millenials — bien plus que n’importe qu’elle autre génération. Proportionnellement ils représentent un pourcentage encore plus important des travailleurs américains, qui pourrait augmenter de 50% d’ici 2020.

Opportunités d’emploi

Depuis Juin 2010, l’aire métropolitaine de Detroit a connu une augmentation constante de l’emploi.

Le Michigan à cree plus de 100,000 jobs en 2016.

L’emploi total établis à 2 million en mars 2017 à augmenté de 2.1% par ans, pendant la même période la moyenne nationale était de 1.5%.

14,000 jobs dans le domaine du tourisme et de l’hospitalité ont été crees entre 2017 et 2018.

Detroit est dans le top 10 national de l’augmentation du nombre d’emplois dans le domaine de la construction (the Associated General Contractors of America, Mai 2017).

En 2017, les géants de l’industrie automobile U.S.— GM, Ford and Fiat Chrysler, ayant tous leur siège social à Detroit ont annoncé 2.7 milliard de dollars d’investissement locaux. .

Aujourd’hui, Detroit est classée #10 sur la liste ABODO’s des meilleures villes américaines pour les emplois dans le domaine de la technologie, les employés de cette industrie à Detroit ont un salaire équivalent à 12X leur loyer. C’est probablement pour cette raison que tout le monde s’interroge sur le fait que Detroit pourrait devenir la nouvelle Silicon Valley.

Augmentation des valeurs immobilières.

Avec la reprise de l’économie, la demande constante dans l’immobilier provoque une augmentation des prix et des loyers.

Detroit à désormais plus de locataires que de propriétaires

En observant les habitudes de 1 million d’utilisateurs réalisant des recherches dans 75 aires métropolitaines américaines pendant le 1er trimestre de 2017, l’équipe d’analystes de Redfin ont remarque:

Un grand nombre d’entre eux etaient interesses par Detroit, et spécialement ceux venant de Los Angeles, San Francisco et de Chicago.

Environ 80% des habitants de Detroit ont recherché dans l’aire métropolitaine de Detroit.

Durant les 5 dernières années, les prix de l’immobilier à Detroit ont eu une valorisation plus importante que toutes les autres villes américaines, plus de 21%!

La ville ou votre argent vous rapporte le plus.

GoBankingRates considère que  Detroit est la ville avec le marché immobilier le plus sous-évalué comparativement à d’autres villes majeures américaines, et FORBES dit de detroit; “À Detroit, vous pouvez acheter une maison completement renovee dans un bon quartier pour seulement $65.000 et la louer pour $900/mois. De plus ces propriétés se vendaient pour plus de $100.000 donc il y à également de bonnes chances de réaliser une plus value.

LA TITLE COMPANY, LE NOTAIRE AMÉRICAIN

La Title Company est l’équivalent Américain du notaire Français bien qu’il ne soit pas un officier assermenté. Elle a pour mission de vérifier que le titre de propriété est conforme et que la propriété peut être vendue. Elle s’occupe aussi de la rédaction des documents qui devront être signés par les parties, ainsi que de l’enregistrement final des documents dans les “Public Records”.

 

Le travail de recherche sur le titre de propriété

Pour s’assurer de la validité du titre de propriété, la Title Company effectue des recherches pour être certain que la propriété appartient légalement au vendeur et que personne d’autre ne peut réclamer la possession de celle-ci. Durant la recherche sur le titre, la Title Company s’assurera qu’il n’y a pas d’hypothèques sur ce bien (travaux non-payés ou dettes du précédent propriétaire). Elle vérifiera aussi les restrictions comme les règles locales d’urbanisme qui peuvent avoir un impact sur la possession du bien.

Suite à ces recherches, la Title Company préparera alors un rapport avec l’historique de la possession du titre de propriété appelé « Abstract Title »et redigera le « Title Insurance », document primordial qui protège le futur propriétaire contre les éventuelles poursuites ou réclamations sur le bien.

 

Les documents legaux

  • Le « deed » : l’acte de propriété au nom du nouveau propriétaire

  • Le « Bill of Sale » : c’est un document qui détaille le transfert de la propriété du vendeur à l’acheteur

  • Le « Closing Affidavit » : c’est une déclaration écrite sous serment par le vendeur qui fournit des informations sur son identité et sa propriété.

  • Enfin le « Closing Statement » : c’est un état financier définissant tous les frais divers en relation avec cette transaction. A noter que la Title Company détient un compte séquestre assuré par leur association, votre deposit sera donc en sécurité. Ce compte servant à collecter, consigner, puis débourser les fonds au moment de la signature définitive (Closing).

 

Quels sont les honoraires de la Title Company ?

En général les honoraires seront de moins de 1000$ pour ce service. Attention il ne s’agit pas de la totalité des frais de signature dits « Closing Costs » mais uniquement de la facture des honoraires de la Title Company. Ceux-ci sont donc nettement inférieurs au frais de notaire en France, comptez 1.2 à 1.5% maximum dans le cadre d’une acquisition au comptant.

LA FISCALITÉ DE VOTRE INVESTISSEMENT IMMOBILIER AUX USA

Comprendre la convention fiscale Franco-Américaine

Les faibles rendements de l’immobilier locatif en France une fois la fiscalité appliquée poussent de plus en plus d’investisseurs à rechercher des opportunités à l’étranger. Grâce à la convention fiscale bilatérale franco-américaine, les Etats-Unis offrent une rentabilité nette environ 3 fois supérieure à ce que l’on peut espérer en France.

La convention fiscale franco-américaine permet aux investisseurs français d’éviter la double imposition grâce à un mécanisme de crédit d’impôts obtenu en France, son fonctionnement peut s’avérer compliqué à assimiler nous allons donc tenter de l’expliquer de manière simplifiée.

Double déclaration 

Contrairement à ce que beaucoup peuvent penser, si l’imposition réelle sera réalisée aux Etats-Unis, les contribuables Français seront tout de même tenus de déclarer leurs revenus américains auprès du fisc français dans leur déclaration de revenus. La convention bilatérale entre les administrations des deux pays empêche toutefois une double imposition grâce à un mécanisme de crédit d’impôt obtenu en France.

Fiscalité aux Etats-Unis

Les Etats-unis disposent d’une fiscalité plus légère que la france et permettent d’obtenir de nombreux abattements fiscaux. Les charges supportées dans le cadre de la gestion du bien (assurance, travaux de maintenance, honoraires du gestionnaire, comptable, hôtel et billet d’avion…) sont déductibles des loyers brut. Quel que soit le statut de l’investisseur, une partie du prix de l’acquisition est amortie de manière linéaire sur 27,5 ans. La valeur servant de base pour calculer l’amortissement est égale à environ 80% de la valeur d’achat. Par ailleurs, chaque propriétaire se voit octroyer un abattement fiscal en valeur nominale (3900 dollars), cette déduction s’appliquant sur le revenu net à déclarer.

Fiscalité en France

Le contribuable français devra ensuite déclarer ses revenus fonciers en France et bénéficiera d’un crédit d’impôt selon la convention fiscale franco-américaine permettant d’éviter la double imposition. Il n’aura pas à supporter de prélèvements sociaux (15,5%) sur ses revenus à l’étranger. Les revenus perçus aux Etats-Unis viendront par contre gonfler sa base imposable. Dans l’hypothèse d’un contribuable déclarant 100 000 € de revenus en France et imposé dans la tranche à 41%, les 8 000 € de loyers encaissés aux Etats-Unis (10 000 $) généreront un impôt supplémentaire d’environ 1 000 €. Au total, l’impôt global est proche de 1 300 € alors qu’en France il aurait représenté près 4 500 € dans la tranche d’imposition marginale à 41%.

Le contribuable devra remplir en France la déclaration de revenus foncier 2044, la declaration de revenus encaissés à l’étranger 2047 et ajouter ses revenus fonciers dans la déclaration de revenus 2042.

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MICHAEL BLOOMBERG: DETROIT EST EXACTEMENT COMME NEW YORK CITY EN 1970, ET C’EST UNE BONNE CHOSE !

Les natifs des 70’s se souviennent des jours noirs de New York City, lorsque celle ci était à la limite de la Banqueroute avec des taux de crime record, un exode de sa population et une dégradation urbaine. Tout cela est aujourd’hui de l’histoire ancienne pour New York, et le destin de Detroit pourrait être tout aussi semblable.

En effet de nombreuses voix influentes des sphères politiques et financière s’accordent sur les similitudes entre les deux villes.

“Detroit est identique à New York City dans les années 70” selon Michael Bloomberg, l’ancien maire de NYC “Lorsque tout le monde nous pensait finis, il y avait toujours des gens pour croire”

Bloomberg était à l’université Wayne State de Detroit pour une cérémonie de graduation, il a été rejoint par l’investisseur de renom Warren Buffett, le gouverneur du Michigan Rick Snyder ainsi que le maire de Detroit Mike Duggan.

Comme New York il y a quarante ans, Detroit “est en train de se réinventer grâce à ses habitants” à dit Bloomberg aux 64 étudiants et commerçants locaux présents.

Le CEO de Goldman Sachs qui sponsorise le programme de Wayne State University à confirme les propos de Bloomberg insistant sur le fait que Detroit as de grandes chances de revenir à son statut.

“Les pronostiques [à NYC en 1970] étaient terribles, c’est compliqué de l’imaginer aujourd’hui, si vous ne l’avez pas vécu, mais la situation est similaire à Detroit, si vous avez du temps, de bonnes personnes, de bons dirigeants, comme vous avez à Detroit ainsi qu’à NYC… Detroit été là hier et Detroit sera toujours la demain.”

DETROIT EN QUÊTE D’UN RENOUVEAU

Que reste-t-il de Motor City, de la flamme Motown, de la fièvre techno ? Une ville fantôme déclarée en faillite où résiste encore le rêve américain. Ateliers d’artistes, potagers communautaires, start-up philanthropiques… Incitation à l’optimisme.

Une silhouette de chasseur solitaire, en kaki, marche dans une avenue enneigée. Pas une voiture, pas un son. Le froid est sibérien. Il se présente : gardien de l’ancienne usine automobile Packard, la ruine la plus célèbre de Detroit. Pour dix dollars, l’homme vous fait longer sur des centaines de mètres une rangée d’austères parallélépipèdes nus, sans vitres, en partie effondrés. On y a tourné plusieurs films dont, récemment, Transformers 3 . «

Oui, Detroit peut représenter l’apocalypse du monde postindustriel. Quand on roule sur plus de vingt kilomètres dans Grand River Avenue, c’est une enfilade de magasins de meubles éventrés, de stations de lavage dévastées, de restaurants carbonisés. De fait, un tiers de cette ville (grande comme quatre fois Paris), qui fut jadis la mégapole de l’industrie automobile, a été abandonné. On y compte 90.000 bâtiments désertés, brûlés et en partie détruits. Le spectacle des décombres de Detroit a fini par susciter un genre esthétique à part entière, illustré par de nombreux reportages, documentaires et livres d’art. Une vision tentante, mais injuste. Il suffit de passer vingt-quatre heures dans cette ville, même par moins quinze degrés en plein hiver, pour découvrir une cité au cœur battant, débordante d’énergie, en pleine renaissance. On n’y croise aucun touriste de la destruction ; plutôt des aventuriers de la reconstruction.

“Do it yourself ” : le mot d’ordre des Detroiters

En 2007, Graem Whyte et Faina Lerman, un couple d’artistes fauchés, s’est installé dans une ville de la banlieue nord, Hamtramck, juste à la lisière de Detroit. Ils ont investi une petite usine désaffectée où l’on conditionnait de la viande. Tout autour, il y avait des maisons squatées où l’on fumait du crack. Musicien à ses heures, ce sculpteur anime un atelier de fonderie au prestigieux College for Creative Studies de la ville, où il a lui-même étudié le design architectural. Faina enseigne l’art à des enfants. Le couple a créé sa propre fondation, Popps Packing, afin d’offrir une “résidence” et un espace d’exposition à des artistes locaux et internationaux. Ainsi, un couple de peintres allemands est arrivé voici quelques mois, logé pour un loyer très modique, réalisant aussi en contrepartie des travaux d’entretien. Graem fait visiter avec fierté le sauna dont Benny le Danois a équipé un vieux van. Les projets excentriques ne manquent pas : il travaille lui-même en ce moment à la transformation d’une maison abandonnée en court de squash. « Il règne entre nous un esprit communautaire, explique cet idéaliste réaliste. Ici, on doit savoir tout faire soi-même : l’agriculture, la menuiserie, la maçonnerie ».

Do it yourself : c’est le mot d’ordre des Detroiters. En 2008, sous l’impulsion de Mark Covington, un contremaître au chômage dans l’est ouvrier de la ville, de nombreux citoyens ont décidé de s’occuper des terrains municipaux laissés à l’abandon. On a ainsi vu émerger des plants de tomates et de choux en pleine zone urbaine. Dès 2009, on comptait huit cent soixante-quinze potagers et élevages communautaires à Detroit. C’est devenu un phénomène national, célébré par le magazine Time comme par le blog de la Maison Blanche.
Au volant d’un engin transportant des palettes de sacs d’engrais, on découvre Jeff Klein, un échalas filiforme en survêtement et coiffé d’un bonnet vert, le regard clair, un air de moine pèlerin. Il gagnait sa vie comme jardinier paysagiste. Soutenu par un programme financé par l’université du Michigan, il a créé Detroit Farm and Garden Resources, une organisation qui fédère toute une jeune communauté en lui fournissant matériaux, graines, ustensiles et conseils. « Nous n’appartenons pas à une génération qui jardinait, reconnaît-il. Notre mouvement est parti de la base. Il regroupe des gens prêts à se salir les mains, à la recherche d’un espace où tout est possible. Dix-sept mille personnes y participent à présent ».

Detroit réveille de nouvelles formes de désirs

Chaque jour, on dénombre en moyenne à Detroit quatorze incendies (intentionnels) et un homicide, ce qui en fait la capitale de la criminalité aux États-Unis. Misère, désœuvrement et drogues y ont entraîné leurs ravages habituels. Sans oublier les hordes de chiens errants. Quoi d’autre ? Celui qui fut de 2001 à 2008 le jeune maire, noir, de la ville (qui compte 85 % d’Afro-Américains), Kwame Kilpatrick, est aujourd’hui en prison pour détournement de fonds. En trente ans, la population a diminué de moitié : la ville, dont quasiment toute la population blanche a émigré vers des banlieues résidentielles à la suite des émeutes raciales de 1967, compte en 2014 à peine plus de 700.000 habitants. Et, comme on le sait, elle a été déclarée en faillite en juillet dernier et placée sous tutelle fédérale. Et pourtant. Immense friche, Detroit réveille de nouvelles formes de désirs, d’audaces inouïes, d’échanges. Les exemples abondent. Ex-guitariste de rock et mannequin dans les capitales européennes, Phil Cooley a décidé en 2002 de s’établir à Corktown, un quartier sinistré du cœur de la ville. Il a racheté et restauré de ses propres mains un bâtiment délabré, récupérant bois et métal dans des ruines alentours. En 2005, il ouvre Slows Bar BQ. Cet excellent restaurant traditionnel de grillades de porc fait sensation (le lieu obtient même sa page sur Wikipedia). Associé à ses parents, retraités, et à son frère, qui travaille dans l’immobilier, il rachète pour 100 000 dollars un entrepôt à l’abandon. Réhabilité et artistement graffité, le bâtiment, ouvert en 2011, baptisé Ponyride, se situe quelque part entre le squat d’artistes et l’institut philanthropique. Mi-missionnaire mi-entrepreneur, Cooley loue pour une bouchée de pain un espace à toutes sortes de start-ups, notamment The Empowerment Plan, une petite fabrique de vêtements qui offre aux personnes sans abri des vêtements qui peuvent se transformer en sacs de couchage. Le but de Ponyride, c’est de « partager des connaissances, des ressources et des réseaux ». D’autres initiatives ont essaimé à Corktown : Two James Spirits, un bar doublé d’une distillerie de whisky, créé par David Landrum. Ou le superbe bar à cocktails ouvert par Dave Kwiatkowski, un spécialiste de moto baraqué comme Superman, ancien animateur d’un programme de mécanique sur la chaîne Discovery.

Detroit a ses génies. L’un d’eux est lié à l’automobile. Taru Lahti, de lointaine origine finlandaise, est entré chez Ford comme designer en 1989. Il a suivi une curieuse boucle qui l’a vu quitter la ville pour mieux y retourner. En 1991, celui qu’on présente comme un des plus brillants designers automobiles de la nouvelle génération est envoyé à Turin. Là, il crée pour Ghia, une firme rachetée par Ford, le prototype Focus, salué par la critique et les spécialistes italiens. Lahti aime donner une touche “asymétrique” à ses créations, imiter les étranges dessins microscopiques créés par la nature, accomplissant un travail exceptionnel et minutieux sur l’acier et le bois brut. Après s’être consacré à des projets artistiques personnels à New York, il retourne à Detroit, où pour 5 500 dollars, il acquiert une ancienne fonderie d’aluminium. Depuis une dizaine d’années, il se consacre exclusivement à ses sculptures métalliques (rampes d’escalier, enseignes, etc.), entre design et art pur. Au milieu de ses machines, cet ascète a quelque chose du chercheur solitaire et du mystique. Il attend un financement privé pour se lancer dans la construction d’un nouveau prototype d’automobile.

Ici le rock n’est pas high-tech, mais vintage

Tout le monde, à Detroit, sait faire quelque chose de ses mains. Un des plus grands artistes locaux, Jerome Ferretti, soixante-deux ans, sorte de Dubuffet local, a toujours travaillé comme maçon. Il montre avec la même fierté le patio d’un restaurant italien, où il a érigé un muret au moyen de superbes briques de récupération, que la belle fresque naïve qu’il a peinte à l’intérieur. Il connaît bien le chanteur Rodriguez, devenu un mythe vivant à la faveur d’un documentaire qui a fait le tour du monde. « Je l’ai fait bosser pendant des années. Il gagnait dix dollars par heure en faisant du ciment pour moi. Il était toujours dans son costard noir très rock’n’roll et ses boots pointues. Quelle belle âme ! ».

Les frontières entre ouvriers, artisans et artistes semblent dans cette ville flottantes, voire inexistantes. Associé d’une coopérative, Chris Turner, un artisan afro-américain, fabrique dans un immense atelier-entrepôt au moyen de métaux de récupération de belles lampes en acier évoquant des projecteurs de cinéma. Un de ses amis musiciens, Rob Smith, un bassiste et chanteur aux faux airs de Jimi Hendrix, l’a un jour convaincu, à quarante ans passés, de se mettre à la batterie pour former un duo de “two Space Negroes” : deux Noirs jouant un rock néo-psychédélique, aux longues volutes saturées, entre Sonic Youth et My Bloody Valentine. Avec un soin d’artiste, Rob gagne sa vie en vernissant des parquets à l’aide d’une préparation pour les bateaux. Il revendique l’amour désintéressé des choses bien faites, sans considération pour l’argent et la célébrité. « Detroit a fait de moi un artisan. J’aime apporter de la beauté à quelque chose d’ancien ».
Ici, le rock n’est pas high-tech, mais vintage. Le sauvage Iggy Pop, un blanc aussi noir que les Noirs, y a aboyé au sein de son premier groupe, les Stooges, un rock’n’roll nu et apocalyptique, comme écrasé par le son des machines-outils. C’est là qu’est né le premier rock ouvrier et industriel. Il en reste quelque chose. Danny Kroha, un quadra passé par divers groupes légendaires de la ville, dont les Gories, le reconnaît. « Chez Iggy, il y avait à la fois un côté ouvrier et une grande sophistication, un mélange d’intellectualisme et de sexualité crasse. Je me reconnais là-dedans », avoue-t-il. Peintre en bâtiment, cet esthète du blues et du rock’n’roll pur ne possède chez lui que des disques vinyle. Vintage, les musiciennes de Detroit le sont aussi. La pétulante Mary Ramirez, la guitariste des Detroit Cobras, sorte d’enfant sauvage aux traits d’Indienne, a décoré sa maison de magnifiques affiches de concerts de rock de la fin des années 60. Elle ne jure que par un rock’n’roll authentique.

“Personne n’arrêtera Detroit !”

Serveuse au Two James Spirits, la jeune chanteuse Loretta Lucas, dont les chansons mêlent avec élégance jazz et réminiscences classiques, lâche en passant : « Quand je suis arrivée ici, on m’a conseillé de prendre un fusil ». Marasme, destruction, délinquance… peut-être. Pour autant, aucun Detroiter ne voudrait vivre ailleurs. Graffeur et peintre afro-américain, Antonio Agee, dit Shades, un autre quadra à l’énergie communicative, pratique le graffiti depuis le début des années 1990. Il a longtemps travaillé comme éboueur dans une ville où, comme il dit, « il n’y avait rien sauf le danger ». En 2004, tout a changé. Le Detroit Institute of Arts lui a commandé une fresque. Tout s’est enchaîné. Ayant appris à se vendre grâce aux réseaux sociaux, il peut vivre de son art. Detroit lui a donné une force illimitée.

La même qui anime The Blackman, un rappeur historique que la communauté présente comme l’âme de la musique de Detroit. Grand Schtroumpf à la barbe blanche, il a travaillé avec tout le monde du funk, de la soul et du hip-hop et croisé la route d’Eminem.
The Blackman s’est récemment associé à Thornetta Davis, une généreuse chanteuse de blues et de soul. Malgré une jeunesse chaotique, son sourire et son optimisme transmettent une chaleur contagieuse : « Je suis fière de venir d’ici ! Il faut que les gens le sachent : personne n’arrêtera Detroit ! » The Blackman, exalté, se laisse entraîner à son tour : « Detroit est au bord d’un rebond spectaculaire ! ». Il n’est pas impossible qu’il ait raison. Quand on voit tout ce qui pousse, au propre comme au figuré, dans ces décombres effervescents, on a envie d’y croire.

Source: Madame Figaro

PROGRAMME SECTION 8, LE LOGEMENT SOCIAL AMÉRICAIN

Le section 8 est un programme américain d’aide au logement crée en 1937 afin d’accompagner les foyers a faibles revenus, en 2017, le programme a financé les logements d’environ deux millions de foyers.

Le gouvernement via le Public Housing Authorities se substitue totalement ou partiellement aux locataires dans le paiement du loyer mensuel d’un logement approuvé, apportant de-facto une garantie de loyers impayés.

Le programme permet de diminuer considérablement les risques de dommages causés aux logements par les locataires, si tel était le cas, ces derniers perdraient le benefice du section 8 définitivement et seraient contraints de payer le loyer par leur propres moyens. Pour être éligible au programme section 8, la propriété devra être inspectée chaque année par un inspecteur du programme, elle devra répondre a des normes très strictes de sécurité et de comfort. Le refus du propriétaire a effectuer les travaux de mises aux normes éxigées implique une revocation immediate du programme.

La totalité des propriétés que nous proposons sont approuvées et louées par des locataires issus du programme section 8.