Les piéges a eviter

Ce qu’il faut éviter: N’achetez jamais de propriété vide ou que vous devez rénover vous même.

Même si vous êtes tenté par le prix, c’est une des plus grosses erreurs que vous puissiez faire. Gérer une rénovation et trouver des locataires à distance est une tâche quasiment impossible. SI vous avez déjà procédé à des rénovations chez vous, vous savez combien il est difficile, meme en etant sur place, de garder un oeil sur les travaux. Imaginez alors si vous êtes a des milliers de kilomètres.

Vous ne devriez considérer que les propriétés rénovées et déjà occupées par un locataire. Sinon vous perdrez du temps et de l’argent dans l’attente d’un candidat à la location.

Pensez y de cette facon…

Vous avez acheté une propriété qui a besoin de rénovation et vous devez ensuite trouver un locataire. Vous passez une semaine ou deux à chercher un ou des entrepreneurs pour effectuer les travaux. Vous ne savez pas exactement ce qui doit être fait mais on vous dit que ca prendra environ 6 semaines. Durant les travaux on découvre de plus en plus de problèmes et cela vous coûte de plus en plus d’argent et de temps. Vous savez comment sont certains entrepreneurs, parfois cela peut durer des mois.

Pendant ce temps, vous prenez contact avec un gestionnaire de propriétés pour trouver un locataire, cela prend la aussi un certain délai. Pendant ce temps combien avez vous gagné?

Rien. Ce n’est vraiment pas une bonne idée.

Achetez plutôt une propriete entierement renovee et clef en main, dans laquelle est déjà installé un locataire. Epargnez vous les soucis et gagnez de l’argent dès le premier jour.

Le prix que vous avez convenu de payer sera le prix réel que vous payerez. Vous n’aurez pas de grosses réparations à effectuer juste après l’achat et vous saurez combien d’argent vous allez gagner chaque mois.

Assurez vous que votre propriété est un véritable investissement clé en main.

Le terme clef en main est utilisé par beaucoup de sociétés aujourd'hui. Mais que signifie t il exactement?

Avec un véritable investissement locatif clé en main, le fournisseur doit faire tout le travail. Pendant que vous (l’investisseur)  ne faites que récolter les bénéfices. Malheureusement la réalité avec beaucoup d’investissements soi disant clef en main est assez différente.

Voilà ce qui arrive fréquemment:

  1. Le fournisseur utilise votre argent pour acheter la propriété

  2. Ensuite il la rénove, toujours avec votre argent.

  3. Puis seulement, il trouve société de gestion pour s’en occuper et trouver un locataire.

Cette approche n’est définitivement pas clef en main.

Le pire est que tous les risques sont pour vous, l’investisseur.

D’abord, le fournisseur ne possède pas la propriété, le prix d’achat est donc indéterminé. La propriété pourrait même être vendue à quelqu’un d’autre avant d'être achetée en votre nom. C’est souvent un signe que votre fournisseur manque de fonds.

Ensuite, la propriété n’est pas vendue avec un locataire en place. Vous ne serez donc pas payé dès le premier jour.

Enfin, les coûts de rénovation plus élevés que prévu et les retards sont aussi votre problème.

Puis, il y aura le temps d’attente pour trouver un locataire. Tout cela peut faire une grande difference pour le cout de votre investissement.

Par exemple, une compagnie qui prétend être le fournisseur numéro 1 d’investissement clé en main dans une ville donnée fini par faire payer aux investisseurs 20% de plus par propriété en utilisant cette méthode.

Un véritable fournisseur cles en main vous proposera une propriété avec un locataire en place et qui génère des revenus immédiatement.

Cela lève tous les doutes. Vous connaissez le prix que vous allez payer. Il ne devrait pas y avoir de coûts additionnels ou de retards. Et vous ne perdrez pas de temps et d’argent à chercher un locataire. Un véritable fournisseur clé en main élimine tous les risques de prix indéterminé, de retard et la perspective pour vous d’avoir à débourser plus d’argent que ce que vous avez négocié.

Pour découvrir si la propriété que vous achetez est réellement un investissement clé en main, posez au vendeur les questions suivantes:

  • Etes vous propriétaire du bien?

  • La propriete est elle renovee?

  • La propriété est elle louée à un locataire qui paye le prix du marché?

Si la réponse à une de ces questions est non, alors vous devriez rechercher davantage. Sinon votre investissement risque de vous coûter beaucoup plus que ce que vous aviez prévu.

L’important c’est l’emplacement

Avant de décider où investir aux USA, vous devez considérer vos propres raisons d’investir.

  • Voulez vous générer un revenu? Dans ce cas, un rendement élevé est crucial.

  • Recherchez vous une forte plus value? Chaque zone géographique à un taux de croissance et une vitesse de reprise différente.

  • Utiliserez vous la propriété pour vous, pour vos vacances ou la retraite?

  • Combien d’argent voulez vous investir? Les prix peuvent beaucoup varier.

  • Avez vous besoin d’un financement?

  • Pourquoi ces questions sont elles importantes avant que vous ne décidiez ou acheter?  

Des endroits différents offrent des avantages différents. Certains donnent un très bon rendement. D’autres sont plus axés sur la plus value. D’autres ont le tourisme pour moteur.

Choisir le bon gestionnaire locatif

Quand vous etes a des milliers de kilomètres, comment etre sur que votre investissement est en de bonnes mains?

Les loyers doivent être collectés, les problèmes des locataires résolus rapidement, l'entretien essentiel assuré à temps, les taxes et assurances doivent être payées dans les délais.

Et qu’arrive t il s’il y a un problème? Que se passe t’il s’il y a une fuite, que vos locataires partent en catastrophe ou qu’il y a un cambriolage? Qui va gérer ces problèmes? Et qui fera en sorte qu’ils soient réglés rapidement afin que vous ne perdiez pas votre revenu locatif? En effet, si vous ne gagnez pas d’argent quel est l'intérêt de posséder une propriété?

Dans la plupart des cas, une fois que votre achat est effectué, votre agent immobilier vous mettra dans les mains un titre de propriété, et ca y est, vous êtes seul. Si vous avez des problèmes, vous devez les traiter à distance.

Comment savoir si l’on ne vous fait pas payer trop pour des réparations? Ou que les réparations sont vraiment nécessaires? Souvent, la seule solution est de vous déplacer et de voir par vous même, autant dire que ce n’est pas facile à mettre en oeuvre et que cela occasionne des frais très importants.

Confier votre bien a une societe de gestion peut vraiment faire la différence entre l'échec et le succès de votre investissement locatif.

C’est pourquoi nous prenons la gestion de votre propriété au sérieux. Nous souhaitons garder nos investisseurs du début à la fin. C’est à dire tant qu’ils sont propriétaires.

Il est nécessaire d’avoir quelqu’un sur place qui garde un oeil attentif pour s’assurer que tout fonctionne bien. C’est la seule façon d’optimiser votre rendement locatif.

C’est pour cela que nous utilisons une équipe compétente à Detroit. Elle veille à ce que les problèmes soient réglés rapidement et efficacement. La personne en charge s’assure que votre bail est signé rapidement et que les inspections sont effectuées. Elle répondra également à toutes les questions que vous pourriez avoir sur votre investissement.

Quand un locataire part, nous trouvons et sélectionnons rapidement un remplaçant. S’il y a besoin d’une réparation, nous utilisons notre réseau local d’entrepreneurs. Ils connaissent nos priorités car ils font toutes les rénovations Donc, si vous avez un problème, ils peuvent le régler facilement. Cela signifie aussi que le travail est fait à un tarif préférentiel.

Bien sûr, tout cela a un coût. Mais c’est une dépense nécessaire, car il est important que votre investissement continue de produire un rendement.

Et si vous êtes satisfait et que vous gagnez de l’argent, nous pensons que vous voudrez encore acheter avec nous. Et peut être en parlerez vous à votre famille et vos amis.

Il y a 6 questions clés que vous devriez poser à une société de gestion:

 1/ Comment vont être sélectionnés les locataires?

C’est très bien d’investir dans une propriété à fort rendement. Mais comment savoir si votre locataire sera fiable et entretiendra votre propriété? Après tout, pour que votre investissement soit un succès, il vous faut des locataires qui payent leur loyer à temps et qui prennent soin de leur logement. S’ils ne le font pas, cela pourra vous coûter beaucoup d’argent.

C’est pourquoi la sélection des locataires est si importante. Il y a des vérifications que la société de gestion peut faire sur internet auprès de prestataires spécialisés. Cela comprend le fait de s’assurer que le locataire:

  • N’a pas d’antecedents judiciaires

  • Est solvable

  • N’a pas ete precedemment expluse.

Tout cela est très utile mais en vous dit pas qui est vraiment votre locataire. Pour le savoir, vous devez le rencontrer en personne. Peu importe qu’il s’agisse d’un bénéficiaire de la section 8 ou pas. Pour nous une sélection correcte est essentielle. Mais nous ne les invitons pas dans notre bureau. Nous leur rendons visite chez eux pour voir s’ils prennent soin de leur logement. Nous demandons à leur propriétaire actuel s’il a eu des problèmes de paiement ou de dégâts. Et seulement quand nous sommes entièrement satisfaits nous acceptons de leur faire signer un bail.

2/ Où se situent leurs bureaux par rapport à votre propriété?

S’ils sont à 50km, il y a peu de chances qu’ils visitent votre propriété régulièrement pour l'inspecteur. Choisissez une société de gestion qui soit proche de votre logement a louer, de préférence quelques kilomètres au plus. Ainsi si vos locataires ont un problème, ils peuvent l'appeler et le problème peut être résolu rapidement

3/ Comment va être gérée votre propriété?
Vous serez peut être surpris de voir à quel point certaines sociétés de gestion sont désorganisées. Elles conservent les informations sur des bouts de papier, dans leur tête ou au mieux sur un tableau excel. Choisissez une société qui utilise un programme complet de gestion sur internet.

Cela vous permettra de vous connecter depuis votre téléphone ou votre ordinateur et de voir ce qui se passe avec vos propriétés ou que vous soyez, 24h/24. Vous pouvez vérifier que vos loyers sont a jour, que les taxes et les assurances ont été payées, examiner les rapports et voir les photos des inspections etc…

4/ Sont ils habitués à traiter avec des investisseurs étrangers?

Une bonne gestion ne signifie pas seulement trouver des locataires et s’assurer qu’ils payent le loyer. Une société compétente devrait s’assurer que votre bien est entre de bonnes mains et qu’il est bien entretenu. Ils doivent s’assurer d’avoir tous les documents dont votre comptable a besoin pour vos déclarations d'impôt. Une bonne société de gestion peut vous faire gagner du temps et donc de l’argent.

5/ Quel sera le montant de leur rémunération?
La plupart des sociétés de gestion réputées vous feront payer 10% de votre revenu locatif. Elles peuvent aussi vous demander une commission d’un mois de loyer pour la recherche d’un nouveau locataire, si vous louez sur du long terme.

6/ Comment allez vous toucher votre revenu locatif?

Votre societe de gestion devrait pouvoir vous verser vos revenus sur n’importe quel compte dans le monde. Cependant informez vous sur les frais de transfert pour recevoir de l’argent de l'étranger afin d'éviter les mauvaises surprises. Si ces frais sont élevés vous pourriez envisager la possibilité d'être payé tous les 3 mois seulement.. Si vous prévoyez un voyage aux USA, vous pouvez y ouvrir un compte en banque en personne et y faire verser vos loyers. Nous pouvons vous aider pour cela.


Optimisez votre revenu locatif

La section 8

Vous avez peut être déjà entendu le terme section 8?
Mais qu’est ce que la section 8 et est-ce une bonne idée d’avoir des locataires section 8?

Si votre loyer est versé directement sur votre compte par le gouvernement fédéral, vous sentiriez vous rassure? Je crois que oui. C’est ce en quoi consiste le programme Section 8. Il est utilisé par des millions d’investisseurs aux USA pour tirer des bénéfices de leur propriété tous les mois. Ce programme offre une assistance au logement aux familles qui ont besoin d’un logement abordable.

7 faits importants a propos de la section 8:

Ce programme n’est pas seulement destiné aux familles pauvres dans emploi

La section 9 aide des milliers de familles qui ont des emplois rémunérés mais qui ont besoin d’assistance pour leur loyer à cause de leur situation de famille: parents isolés, problèmes de santé d’un membre de la famille etc..

La section 8 n’est pas limitée dans le temps

Dès lors que votre propriété passe l’inspection annuelle, le gouvernement US continuera de vous payer.

Une seule défaillance et ils perdent le bénéfice de cette aide.

Les locataires de la section 9 n’ont pas de deuxième chance. S’ils ne prennent pas soin de votre propriété ils risquent de perdre le bénéfice de l’aide. Et quand cela arrive, c’est définitif. Ils sont exclus de cette assistance a vie dans tous les USA. C’est une des raisons pour lesquelles ce sont des locataires fiables. Vous pensez peut être que si le loyer est payé par le gouvernement ils se moquent de l’entretien de votre propriété. Mais ca ne se passe pas comme cela. Votre propriété doit remplir des critères stricts, mais vos locataires aussi.

Tout d’abord ils sont sélectionnés pour être sur qu’ils n’ont pas déjà été expulsés ou qu’ils n’ont pas des antécédents judiciaires. Et lorsque c’est possible, une visite dans leur logement actuel est effectuée, pour etre sur qu’ils en prennent soin.

La demande est forte pour la section 8.

A detroit, il y a une liste d’attente de plus de 8000 personnes qui espèrent avoir la chance de trouver une habitation décente. C’est leur ticket pour une vie meilleures dans un bon quartier. Cela permet aux familles de mettre leurs enfants dans de bonnes écoles.

Et pour vous, c’est une façon sûre et efficace de louer votre propriété. Votre loyer est payé directement par le gouvernement US chaque mois. Vous savez que votre propriété est entretenue et vous bénéficierez d’un taux de vacance locative très bas. Car une fois qu’un locataire trouve une propriété qui lui convient, il veut rester.

Les locataires apprécient la qualité de nos priorités et les bons quartiers. C’est pourquoi nos investisseurs bénéficient d’un taux de vacance locative de moins de 4% en moyenne.

Et quand un locataire part, nous savons que nous pouvons trouver un remplaçant fiable rapidement.

En effet, cela prend en général moins de 2 semaines.

La section 8 ne vous engage pas contractuellement avec le gouvernement

Vous signez un bail classique d’un an avec votre locataire section 8. Il n’y a aucune obligation de votre part de continuer à louer votre propriété avec la section 8. Si par exemple au bout de 3 ans vous voulez un locataire classique, vous pouvez simplement annuler votre contrat.

Quand vous voulez vendre votre propriété, tout ce que vous avez à faire est de donner à votre locataire un préavis de 60 jours et vous êtes libre de vendre.

Il y a une pénurie de maisons agréées section 8

Dans beaucoup d’endroits, il y a une importante pénurie de logements approuvés Section 8. A detroit par exemple, plusieurs milliers de personnes sont éligibles chaque année au programme section 8, et plus de 8000 familles sont en liste d’attente d’un logement. Les sociétés gestionnaires de propriétés reçoivent régulièrement 30 à 45 demandes de locataires par jour. La plupart des propriétés sont louées dans la semaine qui suit leur mise sur le marché.

Qu’en est il des locataires qui ne sont pas section 8?

Bien sur, il vous appartient de choisir ou non des locataires section 8. Vous pouvez décider de faire payer un loyer au dessus de la moyenne du marché ou de louer seulement à des particuliers. Mais si vous ne voulez pas des locataires section 8, quelle que soit la raison, vous devez être certain d’avoir un potentiel de locataire dans la zone ou vous investissez.

L’inspection Section 8

Si vous comptez louer à des locataires Section 8, votre propriété devra passer une inspection adéquate. Elle est tres complete. Voici un petit échantillon de ce qui est vérifié par l’inspection:  

  • Les portes extérieures doivent être étanches, fermer et fonctionner correctement

  • Toutes les fenêtres doivent avoir des verrous permanents qui fonctionnent

  • Tous les interrupteurs et les luminaires doivent fonctionner.

  • Tous les interrupteurs et les prises doivent avoir des plaques de finition sans fissures

  • Pas de câbles, de rallonge ou de tuyau de gaz qui peuvent constituer un obstacle.

  • Pas de fuite pour la plomberie

  • Tous les murs et les plafonds doivent être propres et sans trous ou fissures

  • Pas de trace de cafards, souris etc…

  • Les sols et moquettes doivent être propres et en bon état.

  • Les appareils de cuisine doivent être en place, propres et fonctionner.

  • Les chambres doivent avoir une surface minimum de 2.44 x 3,04 (7,42m2)

  • La hauteur sous plafond doit être partout d’au minimum 2m17

  • Les chambres doivent avoir des placards fixes

  • L'extérieur doit être en bon état

  • Des rails de protection sont obligatoires lorsque porsches, balcons et perrons sont a plus de 76 cm du sol.

  • Des détecteurs de fumée doivent etre installes et être aux normes NFPA 74

  • Tous les systèmes de chauffage doivent fournir directement ou indirectement un chauffage adéquat pour chaque pièce. S’il existe, le système d’air conditionné doit fournir du froid dans chaque pièce. Le système de chauffage et/ou d’air conditionné doit fonctionner correctement et en sécurité.

Votre propriété sera inspecté chaque année et, le cas échéant les réparations devront être effectués pour que votre logement soit aux standards de la section 8.

Comment determiner si une affaire est bonne ou mauvaise?

C’est assez déconcertant; toutes les personnes à qui vous vous adressez prétendent être des experts, mais vous obtenez des avis contradictoires. Mais ne vous inquiétez pas. Nous avons défini quelques lignes directrices pour vous aider à faire le tri:

  1. Choisir le bon endroit

  2. Choisir la bonne propriété

  3. La propriété est elle en bon état?

  4. Optimiser vos revenus locatifs

  5. Trouver la bonne société de gestion

  6. Que faut il éviter?

1 Choisir le bon endroit

Quelle que soit la ville dans laquelle vous décidez d’investir, il vous faut bien sélectionner l’endroit. Cela peut être déterminant pour votre rendement et votre plus value.

Vous connaissez sûrement les zones à éviter dans votre propre région, mais qu’en est-il pour les USA? Sans une recherche approfondie, vous pourriez acheter dans une zone ou la criminalité est élevée et les revenus faibles et ou les propriétés sont difficiles à louer, et plus encore difficile à vendre.

Ce que vous devez rechercher sont les bon quartiers sûrs, avec des familles de la classe moyenne, des écoles et des magasins. Les familles des classe moyennes apprécient les zones ou il y a de bonnes écoles. Les bibliothèques et les magasins sont aussi une bonne chose a avoir a proximité. L'accès aux grands axes routiers est aussi important. Cependant n’achetez pas à proximité d’une sortie d’autoroute.

Si une propriété n’est pas chère, il y a surement une bonne raison. Il est souvent préférable de payer un peu plus pour investir dans un bon quartier, vous bénéficierez ainsi généralement de revenus locatifs plus élevés et d’une meilleure plus-value.

Si un agent immobilier vous propose une propriété, demandez l’adresse complète. Ainsi vous pourrez aller voir celle-ci sur google street. Vous pourrez voir la propriété, parcourir la rue et voir les autres propriétés du quartier. Si l’on ne vous donne pas l’adresse complète avant d’acheter, demandez la raison. Si le vendeur est le propriétaire, qu’a t il à cacher en ne vous laissant regarder la propriété sur internet?

2 Choisir le bon type de propriété

Investir dans le bon type de propriété est essentiel si vous voulez optimiser votre revenu et votre plus value. Si le rendement est important pour vous, (et il devrait l'être), à qui allez vous louer? Familles, couples, étudiants, vacanciers ou retraités?

La demande la plus forte, dans des endroits ou le rendement est le meilleur, émane des familles. Vous devriez donc prendre en considération ce qu’attendent les familles qui recherchent un logement.

3 Vous devriez acheter uniquement des maisons individuelles de 3 ou 4 chambres.

Si le marché que vous ciblez est celui des familles, n’achetez jamais une propriété avec seulement 2 chambres. Elles sont peut être moins chères mais il y a une raison à cela, en effet les familles ne veulent pas les louer ou les acheter. Elles ne conviennent pas pour les familles car elles sont trop petites.

4 Achetez une propriété de préférence avec un sous sol

Les locataires adorent avoir un sous sol. Cela permet d’avoir de l’espace de stockage supplémentaire, un couchage occasionnel ou une salle de jeu pour les enfants. Si vous possédez une maison avec un sous sol, non seulement elle se louera en quelques jours, mais elle vous donnera une plus value plus importante qu’une maison qui n’en a pas.

5 Achetez des propriétés classiques

N’achetez rien de trop moderne ou avec un design farfelu. Une propriété standard avec un look conventionnel est parfaite. Les locataires les apprécient, les acheteurs les apprécient. Elles sont faciles à louer et toujours très demandées. Evitez les maisons à plus d’un étage car elles n'intéressent pas les familles.

6 Investissez dans des surfaces attractives

Vous savez ce qui est beau et ce qui attire, vous et vos amis. Une propriété de plus de 90m2 est une taille adaptée pour une famille. Et dans la plupart des cas, vous aurez des locataires qui feront la queue pour louer votre maison. Ne perdez pas votre temps avec des propriétés de 50m2 simplement parce que le prix est attractif.

Vous pourriez avoir des difficultés pour les louer. Et même si ce n’est pas le cas, vous ne pourrez en tirer seulement qu’un petit loyer. Ca n'a pas de sens d’acheter une petite propriété quand les prix, sur le  marché immobilier us, vous permettent d’acheter une maison individuelle entièrement rénovée pour moins de 40000$.

7 N’achetez jamais une maison sur une route principale ou proche d’une sortie d’autoroute.

Qui voudrait voir ses enfants jouer dans le jardin d’une maison située sur une route principale avec beaucoup de trafic, ou exposée à un flot de circulation qui sort de l’autoroute 24h24 ?

Personne ne veut subir le bruit de la circulation ou risquer de voir ses enfants se faire renverser en vivant à proximité d’une route très fréquentée.

8 La propriété est elle en bon état?

Un grand nombre de propriétés qui sont proposées ont été construites dans les années 20 et 30. Bien qu’elles soient généralement bien construites, elle ne s'améliorent pas avec le temps comme le bon vin.

Il est donc essentiel de contrôler le genre et la qualité des rénovations et également depuis combien de temps elles ont ete effectuees. S’il n’y a eu qu’un simple coup de peinture, la pose d’une moquette neuve, de nouveaux rideaux et l’installation d’une cuisine améliorée, peut être allez vous rencontrer des problèmes dans le futur. Les dépenses seront minimisées dans un premier temps, mais dans quelques années, quand votre propriété aura certainement besoin de travaux importants, comme une nouvelle toiture, que ferez vous alors?

Non seulement vous aurez de gros frais de réparation mais vous vous retrouverez avec une propriété que vous ne pourrez pas louer pendant la durée des travaux.

Le re-câblage électrique, l’installation d’un nouveau chauffage et d’une plomberie neuve, représentent des travaux importants. S’ils sont déjà faits, vous n’aurez plus à vous soucier de grosses dépenses futures.

Il est préférable de minimiser les pertes de loyer et les factures de réparation. De cette façon, vous pourrez, en confiance, atteindre les objectifs que vous vous êtes fixés au départ.

Vous devez rechercher au minimum:

  • Toiture neuve ou rénovée

  • Electricite neuve ou rénovée

  • Plomberie neuve ou rénovée

  • Système de chauffage neuf ou rénové

  • Cuisine et salles de bain neuves ou rénovées

  • Peinture décoration sols et rideaux récents

  • Portes et fenêtres neuves ou rénovées

Le coût moyen de la rénovation d’une maison de 3 ou 4 chambres est d’environ 20000$, si elle est bien faite, c’est a dire pas seulement une couche de peinture, une moquette neuve et un rapide nettoyage.

L'opportunité américaine

Des rendements élevés

Le grand nombre de saisies et le manque de financement provoque une demande élevée pour des propriétés locatives. Sans surprises,  les loyers ont augmenté de 5% dans tout le pays l'année dernière.

Le loyer moyen pour une maison individuelle de 3 chambres dans une zone de classe moyenne d’une ville typique américaine est de 900 $ par mois. Et avec des prix aussi bas que 60000$ dans certaines zones, vous pouvez obtenir un rendement d’environ 12%, parfois plus. Tout cela net, après avoir déduit les frais de gestion, la taxe foncière et l’assurance. En plus, vous pouvez trouver des propriétés ou il y a déjà un locataire en place. Vous pouvez donc percevoir un revenu dès le premier jour.

Un Fort potentiel de plus-value

Le prix des maisons augmente considérablement  aujourd’hui dans certaines régions coeur de cible. Le prix moyen de vente est en augmentation depuis deux ans, soit une augmentation de 13,45% d’une année sur l’autre.

Au niveau national, le prix moyen de vente pour une maison individuelle a atteint 239000$ en décembre 2016, comparé à 191000$ en juin 2015.

Cependant, malgré cette reprise, le prix des maisons au niveau national reste encore sous évalué d’au moins 5%. Et dans certaines zones, comme detroit, ils sont à 28% en dessous du prix du marché. Il y a donc encore une marge de croissance. Mais la pénurie de propriété pousse encore les prix vers le haut dans beaucoup d’endroits.

En juin 2016 les saisies ont diminué de 17% par rapport au mois précédent, soit leur niveau le plus bas depuis décembre 2005.

Le seul point ralentissant le marché est le manque de financement. Mais avec l'amélioration de l'économie et les banques qui prêtent à nouveau, la demande va augmenter de façon considérable.

Cela signifie que vous bénéficierez probablement d’une forte plus value et que vous disposerez d’un large marché pour revendre votre propriété quand vous serez prêt.


Revente - Strategie de sortie

Comme dans tout investissement, vous devez planifier votre stratégie de sortie. Après tout, vous voulez faire une plus-value lorsque vous vendez votre propriété. Il vous faut donc réfléchir à qui va l’acheter dans le futur. Le marché est-il destiné principalement aux investisseurs étrangers ou le marché local est-il prépondérant?

Vendre sur le marché local

Sur la plupart des marchés aux USA, les acheteurs locaux sont majoritaires. Cependant avec le manque de financement, beaucoup d'acheteurs locaux ne sont pas en mesure d’acheter. Le prix des maisons augmente dans beaucoup de régions, mais pas dans toutes. De plus il y a une pénurie de logements de qualité dans certaines villes.

Avec la reprise du marché du logement et l'économie, il y aura probablement une augmentation de la demande pour des logements de bonne qualité dans ces zones.

Cependant si vous obtenez un rendement locatif de 12% ou plus, vous récupérerez tout votre capital investi en 6 ans ou moins. Et vous serez toujours propriétaire de votre bien.

Nous vous recommandons donc de considérer votre achat comme un investissement à moyen - long terme (5 à 10 ans) pour obtenir un maximum de profit.

Location avec option d’achat

Une autre possibilité est de proposer votre propriété à vos locataires avec une option d’achat. C’est un accord entre vous et le locataire qui permet de lui vendre la maison a un prix fixé dans un délai de 5 ans. Vous convenez d’un prix de départ. Et pendant 5 ans, le locataire effectue des paiements mensuels additionnels. A la fin des 5 ans, le solde restant par rapport au prix convenu est réglé par le locataire. Si le locataire ne peut pas effectuer le paiement du solde, l’argent déjà avancé pour le paiement de la maison vous revient légalement et vous restez propriétaire de la maison.

Vendre à un investisseur

Si vous avez acheté une propriété dans un bon quartier et qu’elle vous génère un bon rendement mais que vous souhaitez vendre rapidement, la bonne option serait de vendre à un autre investisseur. Vous ne réaliserez peut être pas la plus value que vous attendiez, mais vous serez en mesure de vendre sur la base du revenu locatif. C’est une bonne façon de sortir rapidement si vous avez besoin de libérer votre capital.


Financement

La principale raison pour laquelle cette opportunité dans l’immobilier US existe est liée aux questions de financement.

Pour faire simple, les banques ont prêté a des gens qui savaient qu’ils ne pourraient pas rembourser. Puis quand la bulle immobilière a finalement éclaté, cela a provoqué un nombre de saisies sans précédent. Les banques ont repris possession des propriétés (qui finalement ont été laissées à l’abandon) et les vendent désormais à des prix bien inférieurs à leur précédente valeur sur le marché. Dans un grand nombre d’etats, il est impossible de construire une maison pour le même prix qu’une maison a la revente, encore moins de faire du profit.

Les banques US ne pretent pas

Bien qu’elles aient été renflouées avec l’argent des contribuables afin de stimuler l'économie en prêtant à nouveau, les banques refusent encore d’accorder des prêts. Elles refusent toujours de prêter a de nombreux citoyens américains qui ont pourtant de bons emplois bien payés. Alors vous ne serez pas surpris d’apprendre qu’elles ne prêtent pas non plus aux investisseurs étrangers.

Le fait est que c’est une des raisons pour laquelle les prix des maisons sont si bas et les rendements locatifs si élevés. Quand les banques prêteront à nouveau, l’offre et la demande feront monter les prix rapidement dans certains endroits.

Un mot sur le financement sans vérification de solvabilite (Non-Status Mortgage)

Vous pouvez financer votre achat de cette façon. Mais n’oubliez pas que vous n'êtes pas propriétaire du bien tant que vous n’avez pas fini de le payer entièrement. Si quelque chose arrive à la compagnie à laquelle vous empruntez, vous pourriez perdre votre investissement et l’argent que vous avez déjà payé. Dans le climat économique actuel, il est préférable de bien y réfléchir avant.


Le titre de propriété - Warranty Deed

Qu’est ce que le Warranty Deed?

C’est un des types de titres de propriété qui existent aux Etats Unis et c’est celui qui apporte le plus de garantie.

Avec un warranty deed, le vendeur garantit qu’il possède légalement le bien et qu’il n’y a pas de Crédit, d'hypothèques ou d’autres charges grevant la propriété. Cela signifie que vous pouvez tenir le vendeur pour responsable pour les dommages, si vous découvrez plus tards que le titre de propriété présente des défauts.

Il est crucial que vous vérifiez avec votre avocat ou avec la title company que le vendeur vous transmettra la propriété avec un warranty deed et pas avec une forme de titre de propriété.

Une fois l’acte authentique signé, vous recevrez une copie du Warranty deed par l’avocat ou la title company, signé par le vendeur et certifie pas Notary Public (personne qui n’est pas, malgré son nom un notaire et dont le seul rôle est de garantir l'authenticité d’une signature)


Un mot d’avertissement…

Certains vendeurs sans scrupules pourront essayer de vous vendre une propriété avec un Quit Claim Deed. Cela est à éviter à tout prix. Avec ce type de type de propriété, le vendeur vous transmet non seulement la propriété mais aussi les dettes, hypothèques et autres charges éventuellement attachés à la propriété.

Cela peut inclure des retards d'impôts, des factures d’eau ou d'électricité impayées, des problèmes avec la commune a propos des règles d’urbanisme et même des réclamations par des tiers sur la propriété.

Notre conseil est d’insister pour obtenir un Warranty Deed et d’abandonner l’achat dans le cas contraire.


Protégez vous avec une bonne assurance du titre de propriété

Vous devriez toujours insister pour que soit incluse dans votre acquisition l’assurance du titre de propriété. Cependant la Title Company n’acceptera de garantir le titre de propriété qu’en présence d’un warranty deed.

Vous pensez peut être qu’avec un Warranty deed, vous n’avez pas besoin de prendre une assurance car vous pouvez, le cas échéant vous retourner contre le vendeur en cas de problème. Mais la responsabilité légale d’un vendeur qui décède ou qui est insolvable risque de ne pas avoir beaucoup de valeur.

Qu’est ce que l’assurance du titre de propriété?

L’assurance du titre de propriété vous couvre pour tous les problèmes qui auraient pu exister sur le titre avant que vous n’en deveniez propriétaire. Cela peut aller d’un litige avec les voisins a un problème de non conformité avec les règles d’urbanisme en passant par une question de taxes foncières impayées.

  • L’assurance du titre de propriété vous protégera contre:

  • Les erreurs. Informations erronées sur le titre de propriété

  • Les hypothèques ou gages. Les réclamations financières sur la propriété qui deviennent votre responsabilité après la vente. Cela peut inclure les arriérés d'impôts et autres dettes.

  • Les réclamations sur la propriété. Par exemple une réclamation par un membre de la famille non mentionné dans le testament de succession.

  • Un titre de propriété falsifié ou non valide. Y compris le transfert de propriété par quelqu’un qui n’en était pas le possesseur ou par un précédent propriétaire considéré comme mentalement incapable.

  • Le paiement des frais légaux. Occasionnés pour vous défendre d’une réclamation sur votre propriété.

L’assurance du titre de propriété est effective dès la signature de l’acte authentique et valide dès que vous devenez propriétaire. Ce n’est pas une police que vous pouvez supprimer plus tard. Le coût est d’environ 499$ et parfois plus dans certains etats.

Cette couverture est valide tant que vous êtes propriétaire.


Est il necessaire de créer une LLC ?

Qu’est ce qu’une Limited Liability Company (LLC) ?

Si vous ne le savez pas déjà, une LLC est une compagnie a responsabilite limitee (limited liability company). Beaucoup pense que posséder une propriété au travers d’une LLC leur donnera des avantages fiscaux. Ce n’est pas le cas.

Le service des impôts (IRS) considère la LLC ayant un unique membre comme seul propriétaire en matière fiscale. Et les LLC avec plusieurs membres comme partenariats. Cela veut dire que la LLC ne paye pas de taxes et ne doit pas faire de déclaration. Mais les propriétaires de la LLC sont imposables personnellement.

Alors pourquoi utiliser une LLC ?

L’avantage principal est de réduire votre responsabilité personnelle. La LLC vous donne une responsabilite limitee sur la même base que les sociétés. Et comme vous le savez, aux USA, quand les choses tournent mal, les gens n'hésitent pas à attaquer en justice.

Mais une solution plus simple consiste à prendre une assurance en votre nom qui vous donne la même protection. Bien sur, que achetiez avec une LLC ou en nom propre dépend largement de votre situation personnelle. Nous recommandons donc toujours de contacter un avocat spécialisé qui pourra vous aider à choisir la meilleure option.


POURQUOI DEVRIEZ VOUS INVESTIR À DETROIT?

Quand vous investissez dans l’immobilier, quel est la considération la plus importante? L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement !

À l’instar des milliardaires tels que Dan Gilbert (Quicken Loans, Cleveland Cavaliers), Jamie Dimon (CEO de JP Morgan),La famille Ilitch (little caesar), la star du basketball Magic Johnson et l’acteur Mark Wahlberg… il semblerait que tout le monde investit à Detroit !

Madonna a récemment recommandé au Président d’Amazon Jeff Bezos de faire de même. Selon elle; “Detroit est l’une des villes les plus cool d’amérique.

Realtor.com, CNBCBusiness InsiderHomeUnionTheStreetMashvisor et FORBES ont récemment déclaré Detroit ville #1 sur 10 pour l’investissement immobilier locatif.

FortuneBrookingsCNN MoneyTech RepublicThe VergeAOL Finance et FORBES Considèrent Detroit comme “la nouvelle silicon valley”

En voici les raisons principales:

Downtown

Restaurants à la mode, boutiques branchées, concerts de rock et techno, parcs publiques, nouvelles pistes cyclables, aménagement de trottoires et zones piétonnes, aménagement des rives… Downtown est en pleine transformation.

Elue par Adweek‘s “Enseigne la plus cool d’amérique” La marque native de Detroit Shinola s’est étendue dans le domaine de l’audio et ouvrira en 2018 son premier hôtel dans la ville.

Depuis fin 2016, Le milliardaire Dan Gilbert à élargis son portfolio de plus de 80 immeubles dans downtown, investissant un total de 19 milliards de dollars. Dans ses 5 premières années à Detroit il a payé plus de 3 milliards de dollars de salaires, investi plus de 802 millions dans des commerces locaux et relocalisé ses 12000 employés.

D’autres sociétés majeures ont leurs sièges sociaux dans la ville incluant, General Motors, Ally Financial, Little Caesars, HP, Ernst & Young, OnStar et Blue Cross Blue Shield.

Downtown Detroit accueille désormais 4 équipes sportives de haut niveaux, the Lions, Pistons, Tigers and Red Wings; et pourrait prochainement accueillir une équipe de MLS (football/soccer).

En 2017, JPMorgan Chase ont augmenté leur investissement initial de 100 millions de dollars avec un additionnel 50 millions.

Avec le nouveau système de transport public (QLine) et son extension dans les quartiers périphérique, ainsi que la piste cyclable et espace piéton (inner circle greenway) entourant la ville, un flux de nouveaux arrivant emménagent dans les quartiers périphériques de Downtown, cet effet devrait contribuer à l’augmentation des prix de l’immobilier dans l’aire métropolitaine de Detroit.

Detroit, le paradis des Millennials

Elite Daily, la plateforme de référence pour les statistiques sur les préférences de consommations des ménages américains appelle Detroit “un paradis pour les millennial” cela signifie plus d’innovations pour la ville que l’UNESCO a nommé 1ere ville d’amérique dans leur classement “city of design”  

La Star de la Tech Ted Serbinski, un ancien entrepreneur de la Silicon Valley et business angel dans de nombreuses startup qui vit désormais à Detroit explique pourquoi Detroit pourrait devenir la nouvelle Silicon Valley.

Une récente étude de LinkedIn révèle que l’intérêt des millennial dans les villes de taille intermédiaire à augmenter 25% plus rapidement que leur intérêt dans des villes de tailles supérieures, avec Detroit à la 3eme place nationale.

Une des raisons de l’intérêt des Millennial dans Detroit sont les plus de 44,000+ jobs dans l’internet, la technologie, le marketing, la publicité et l’industrie de l’automobile.

Il y à plus de 80 million de millenials — bien plus que n’importe qu’elle autre génération. Proportionnellement ils représentent un pourcentage encore plus important des travailleurs américains, qui pourrait augmenter de 50% d’ici 2020.

Opportunités d’emploi

Depuis Juin 2010, l’aire métropolitaine de Detroit a connu une augmentation constante de l’emploi.

Le Michigan à cree plus de 100,000 jobs en 2016.

L’emploi total établis à 2 million en mars 2017 à augmenté de 2.1% par ans, pendant la même période la moyenne nationale était de 1.5%.

14,000 jobs dans le domaine du tourisme et de l’hospitalité ont été crees entre 2017 et 2018.

Detroit est dans le top 10 national de l’augmentation du nombre d’emplois dans le domaine de la construction (the Associated General Contractors of America, Mai 2017).

En 2017, les géants de l’industrie automobile U.S.— GM, Ford and Fiat Chrysler, ayant tous leur siège social à Detroit ont annoncé 2.7 milliard de dollars d’investissement locaux. .

Aujourd’hui, Detroit est classée #10 sur la liste ABODO’s des meilleures villes américaines pour les emplois dans le domaine de la technologie, les employés de cette industrie à Detroit ont un salaire équivalent à 12X leur loyer. C’est probablement pour cette raison que tout le monde s’interroge sur le fait que Detroit pourrait devenir la nouvelle Silicon Valley.

Augmentation des valeurs immobilières.

Avec la reprise de l’économie, la demande constante dans l’immobilier provoque une augmentation des prix et des loyers.

Detroit à désormais plus de locataires que de propriétaires

En observant les habitudes de 1 million d’utilisateurs réalisant des recherches dans 75 aires métropolitaines américaines pendant le 1er trimestre de 2017, l’équipe d’analystes de Redfin ont remarque:

Un grand nombre d’entre eux etaient interesses par Detroit, et spécialement ceux venant de Los Angeles, San Francisco et de Chicago.

Environ 80% des habitants de Detroit ont recherché dans l’aire métropolitaine de Detroit.

Durant les 5 dernières années, les prix de l’immobilier à Detroit ont eu une valorisation plus importante que toutes les autres villes américaines, plus de 21%!

La ville ou votre argent vous rapporte le plus.

GoBankingRates considère que  Detroit est la ville avec le marché immobilier le plus sous-évalué comparativement à d’autres villes majeures américaines, et FORBES dit de detroit; “À Detroit, vous pouvez acheter une maison completement renovee dans un bon quartier pour seulement $65.000 et la louer pour $900/mois. De plus ces propriétés se vendaient pour plus de $100.000 donc il y à également de bonnes chances de réaliser une plus value.

LA TITLE COMPANY, LE NOTAIRE AMÉRICAIN

La Title Company est l’équivalent Américain du notaire Français bien qu’il ne soit pas un officier assermenté. Elle a pour mission de vérifier que le titre de propriété est conforme et que la propriété peut être vendue. Elle s’occupe aussi de la rédaction des documents qui devront être signés par les parties, ainsi que de l’enregistrement final des documents dans les “Public Records”.

 

Le travail de recherche sur le titre de propriété

Pour s’assurer de la validité du titre de propriété, la Title Company effectue des recherches pour être certain que la propriété appartient légalement au vendeur et que personne d’autre ne peut réclamer la possession de celle-ci. Durant la recherche sur le titre, la Title Company s’assurera qu’il n’y a pas d’hypothèques sur ce bien (travaux non-payés ou dettes du précédent propriétaire). Elle vérifiera aussi les restrictions comme les règles locales d’urbanisme qui peuvent avoir un impact sur la possession du bien.

Suite à ces recherches, la Title Company préparera alors un rapport avec l’historique de la possession du titre de propriété appelé « Abstract Title »et redigera le « Title Insurance », document primordial qui protège le futur propriétaire contre les éventuelles poursuites ou réclamations sur le bien.

 

Les documents legaux

  • Le « deed » : l’acte de propriété au nom du nouveau propriétaire

  • Le « Bill of Sale » : c’est un document qui détaille le transfert de la propriété du vendeur à l’acheteur

  • Le « Closing Affidavit » : c’est une déclaration écrite sous serment par le vendeur qui fournit des informations sur son identité et sa propriété.

  • Enfin le « Closing Statement » : c’est un état financier définissant tous les frais divers en relation avec cette transaction. A noter que la Title Company détient un compte séquestre assuré par leur association, votre deposit sera donc en sécurité. Ce compte servant à collecter, consigner, puis débourser les fonds au moment de la signature définitive (Closing).

 

Quels sont les honoraires de la Title Company ?

En général les honoraires seront de moins de 1000$ pour ce service. Attention il ne s’agit pas de la totalité des frais de signature dits « Closing Costs » mais uniquement de la facture des honoraires de la Title Company. Ceux-ci sont donc nettement inférieurs au frais de notaire en France, comptez 1.2 à 1.5% maximum dans le cadre d’une acquisition au comptant.

LA FISCALITÉ DE VOTRE INVESTISSEMENT IMMOBILIER AUX USA

Comprendre la convention fiscale Franco-Américaine

Les faibles rendements de l’immobilier locatif en France une fois la fiscalité appliquée poussent de plus en plus d’investisseurs à rechercher des opportunités à l’étranger. Grâce à la convention fiscale bilatérale franco-américaine, les Etats-Unis offrent une rentabilité nette environ 3 fois supérieure à ce que l’on peut espérer en France.

La convention fiscale franco-américaine permet aux investisseurs français d’éviter la double imposition grâce à un mécanisme de crédit d’impôts obtenu en France, son fonctionnement peut s’avérer compliqué à assimiler nous allons donc tenter de l’expliquer de manière simplifiée.

Double déclaration 

Contrairement à ce que beaucoup peuvent penser, si l’imposition réelle sera réalisée aux Etats-Unis, les contribuables Français seront tout de même tenus de déclarer leurs revenus américains auprès du fisc français dans leur déclaration de revenus. La convention bilatérale entre les administrations des deux pays empêche toutefois une double imposition grâce à un mécanisme de crédit d’impôt obtenu en France.

Fiscalité aux Etats-Unis

Les Etats-unis disposent d’une fiscalité plus légère que la france et permettent d’obtenir de nombreux abattements fiscaux. Les charges supportées dans le cadre de la gestion du bien (assurance, travaux de maintenance, honoraires du gestionnaire, comptable, hôtel et billet d’avion…) sont déductibles des loyers brut. Quel que soit le statut de l’investisseur, une partie du prix de l’acquisition est amortie de manière linéaire sur 27,5 ans. La valeur servant de base pour calculer l’amortissement est égale à environ 80% de la valeur d’achat. Par ailleurs, chaque propriétaire se voit octroyer un abattement fiscal en valeur nominale (3900 dollars), cette déduction s’appliquant sur le revenu net à déclarer.

Fiscalité en France

Le contribuable français devra ensuite déclarer ses revenus fonciers en France et bénéficiera d’un crédit d’impôt selon la convention fiscale franco-américaine permettant d’éviter la double imposition. Il n’aura pas à supporter de prélèvements sociaux (15,5%) sur ses revenus à l’étranger. Les revenus perçus aux Etats-Unis viendront par contre gonfler sa base imposable. Dans l’hypothèse d’un contribuable déclarant 100 000 € de revenus en France et imposé dans la tranche à 41%, les 8 000 € de loyers encaissés aux Etats-Unis (10 000 $) généreront un impôt supplémentaire d’environ 1 000 €. Au total, l’impôt global est proche de 1 300 € alors qu’en France il aurait représenté près 4 500 € dans la tranche d’imposition marginale à 41%.

Le contribuable devra remplir en France la déclaration de revenus foncier 2044, la declaration de revenus encaissés à l’étranger 2047 et ajouter ses revenus fonciers dans la déclaration de revenus 2042.

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MICHAEL BLOOMBERG: DETROIT EST EXACTEMENT COMME NEW YORK CITY EN 1970, ET C’EST UNE BONNE CHOSE !

Les natifs des 70’s se souviennent des jours noirs de New York City, lorsque celle ci était à la limite de la Banqueroute avec des taux de crime record, un exode de sa population et une dégradation urbaine. Tout cela est aujourd’hui de l’histoire ancienne pour New York, et le destin de Detroit pourrait être tout aussi semblable.

En effet de nombreuses voix influentes des sphères politiques et financière s’accordent sur les similitudes entre les deux villes.

“Detroit est identique à New York City dans les années 70” selon Michael Bloomberg, l’ancien maire de NYC “Lorsque tout le monde nous pensait finis, il y avait toujours des gens pour croire”

Bloomberg était à l’université Wayne State de Detroit pour une cérémonie de graduation, il a été rejoint par l’investisseur de renom Warren Buffett, le gouverneur du Michigan Rick Snyder ainsi que le maire de Detroit Mike Duggan.

Comme New York il y a quarante ans, Detroit “est en train de se réinventer grâce à ses habitants” à dit Bloomberg aux 64 étudiants et commerçants locaux présents.

Le CEO de Goldman Sachs qui sponsorise le programme de Wayne State University à confirme les propos de Bloomberg insistant sur le fait que Detroit as de grandes chances de revenir à son statut.

“Les pronostiques [à NYC en 1970] étaient terribles, c’est compliqué de l’imaginer aujourd’hui, si vous ne l’avez pas vécu, mais la situation est similaire à Detroit, si vous avez du temps, de bonnes personnes, de bons dirigeants, comme vous avez à Detroit ainsi qu’à NYC… Detroit été là hier et Detroit sera toujours la demain.”

DETROIT EN QUÊTE D’UN RENOUVEAU

Que reste-t-il de Motor City, de la flamme Motown, de la fièvre techno ? Une ville fantôme déclarée en faillite où résiste encore le rêve américain. Ateliers d’artistes, potagers communautaires, start-up philanthropiques… Incitation à l’optimisme.

Une silhouette de chasseur solitaire, en kaki, marche dans une avenue enneigée. Pas une voiture, pas un son. Le froid est sibérien. Il se présente : gardien de l’ancienne usine automobile Packard, la ruine la plus célèbre de Detroit. Pour dix dollars, l’homme vous fait longer sur des centaines de mètres une rangée d’austères parallélépipèdes nus, sans vitres, en partie effondrés. On y a tourné plusieurs films dont, récemment, Transformers 3 . «

Oui, Detroit peut représenter l’apocalypse du monde postindustriel. Quand on roule sur plus de vingt kilomètres dans Grand River Avenue, c’est une enfilade de magasins de meubles éventrés, de stations de lavage dévastées, de restaurants carbonisés. De fait, un tiers de cette ville (grande comme quatre fois Paris), qui fut jadis la mégapole de l’industrie automobile, a été abandonné. On y compte 90.000 bâtiments désertés, brûlés et en partie détruits. Le spectacle des décombres de Detroit a fini par susciter un genre esthétique à part entière, illustré par de nombreux reportages, documentaires et livres d’art. Une vision tentante, mais injuste. Il suffit de passer vingt-quatre heures dans cette ville, même par moins quinze degrés en plein hiver, pour découvrir une cité au cœur battant, débordante d’énergie, en pleine renaissance. On n’y croise aucun touriste de la destruction ; plutôt des aventuriers de la reconstruction.

“Do it yourself ” : le mot d’ordre des Detroiters

En 2007, Graem Whyte et Faina Lerman, un couple d’artistes fauchés, s’est installé dans une ville de la banlieue nord, Hamtramck, juste à la lisière de Detroit. Ils ont investi une petite usine désaffectée où l’on conditionnait de la viande. Tout autour, il y avait des maisons squatées où l’on fumait du crack. Musicien à ses heures, ce sculpteur anime un atelier de fonderie au prestigieux College for Creative Studies de la ville, où il a lui-même étudié le design architectural. Faina enseigne l’art à des enfants. Le couple a créé sa propre fondation, Popps Packing, afin d’offrir une “résidence” et un espace d’exposition à des artistes locaux et internationaux. Ainsi, un couple de peintres allemands est arrivé voici quelques mois, logé pour un loyer très modique, réalisant aussi en contrepartie des travaux d’entretien. Graem fait visiter avec fierté le sauna dont Benny le Danois a équipé un vieux van. Les projets excentriques ne manquent pas : il travaille lui-même en ce moment à la transformation d’une maison abandonnée en court de squash. « Il règne entre nous un esprit communautaire, explique cet idéaliste réaliste. Ici, on doit savoir tout faire soi-même : l’agriculture, la menuiserie, la maçonnerie ».

Do it yourself : c’est le mot d’ordre des Detroiters. En 2008, sous l’impulsion de Mark Covington, un contremaître au chômage dans l’est ouvrier de la ville, de nombreux citoyens ont décidé de s’occuper des terrains municipaux laissés à l’abandon. On a ainsi vu émerger des plants de tomates et de choux en pleine zone urbaine. Dès 2009, on comptait huit cent soixante-quinze potagers et élevages communautaires à Detroit. C’est devenu un phénomène national, célébré par le magazine Time comme par le blog de la Maison Blanche.
Au volant d’un engin transportant des palettes de sacs d’engrais, on découvre Jeff Klein, un échalas filiforme en survêtement et coiffé d’un bonnet vert, le regard clair, un air de moine pèlerin. Il gagnait sa vie comme jardinier paysagiste. Soutenu par un programme financé par l’université du Michigan, il a créé Detroit Farm and Garden Resources, une organisation qui fédère toute une jeune communauté en lui fournissant matériaux, graines, ustensiles et conseils. « Nous n’appartenons pas à une génération qui jardinait, reconnaît-il. Notre mouvement est parti de la base. Il regroupe des gens prêts à se salir les mains, à la recherche d’un espace où tout est possible. Dix-sept mille personnes y participent à présent ».

Detroit réveille de nouvelles formes de désirs

Chaque jour, on dénombre en moyenne à Detroit quatorze incendies (intentionnels) et un homicide, ce qui en fait la capitale de la criminalité aux États-Unis. Misère, désœuvrement et drogues y ont entraîné leurs ravages habituels. Sans oublier les hordes de chiens errants. Quoi d’autre ? Celui qui fut de 2001 à 2008 le jeune maire, noir, de la ville (qui compte 85 % d’Afro-Américains), Kwame Kilpatrick, est aujourd’hui en prison pour détournement de fonds. En trente ans, la population a diminué de moitié : la ville, dont quasiment toute la population blanche a émigré vers des banlieues résidentielles à la suite des émeutes raciales de 1967, compte en 2014 à peine plus de 700.000 habitants. Et, comme on le sait, elle a été déclarée en faillite en juillet dernier et placée sous tutelle fédérale. Et pourtant. Immense friche, Detroit réveille de nouvelles formes de désirs, d’audaces inouïes, d’échanges. Les exemples abondent. Ex-guitariste de rock et mannequin dans les capitales européennes, Phil Cooley a décidé en 2002 de s’établir à Corktown, un quartier sinistré du cœur de la ville. Il a racheté et restauré de ses propres mains un bâtiment délabré, récupérant bois et métal dans des ruines alentours. En 2005, il ouvre Slows Bar BQ. Cet excellent restaurant traditionnel de grillades de porc fait sensation (le lieu obtient même sa page sur Wikipedia). Associé à ses parents, retraités, et à son frère, qui travaille dans l’immobilier, il rachète pour 100 000 dollars un entrepôt à l’abandon. Réhabilité et artistement graffité, le bâtiment, ouvert en 2011, baptisé Ponyride, se situe quelque part entre le squat d’artistes et l’institut philanthropique. Mi-missionnaire mi-entrepreneur, Cooley loue pour une bouchée de pain un espace à toutes sortes de start-ups, notamment The Empowerment Plan, une petite fabrique de vêtements qui offre aux personnes sans abri des vêtements qui peuvent se transformer en sacs de couchage. Le but de Ponyride, c’est de « partager des connaissances, des ressources et des réseaux ». D’autres initiatives ont essaimé à Corktown : Two James Spirits, un bar doublé d’une distillerie de whisky, créé par David Landrum. Ou le superbe bar à cocktails ouvert par Dave Kwiatkowski, un spécialiste de moto baraqué comme Superman, ancien animateur d’un programme de mécanique sur la chaîne Discovery.

Detroit a ses génies. L’un d’eux est lié à l’automobile. Taru Lahti, de lointaine origine finlandaise, est entré chez Ford comme designer en 1989. Il a suivi une curieuse boucle qui l’a vu quitter la ville pour mieux y retourner. En 1991, celui qu’on présente comme un des plus brillants designers automobiles de la nouvelle génération est envoyé à Turin. Là, il crée pour Ghia, une firme rachetée par Ford, le prototype Focus, salué par la critique et les spécialistes italiens. Lahti aime donner une touche “asymétrique” à ses créations, imiter les étranges dessins microscopiques créés par la nature, accomplissant un travail exceptionnel et minutieux sur l’acier et le bois brut. Après s’être consacré à des projets artistiques personnels à New York, il retourne à Detroit, où pour 5 500 dollars, il acquiert une ancienne fonderie d’aluminium. Depuis une dizaine d’années, il se consacre exclusivement à ses sculptures métalliques (rampes d’escalier, enseignes, etc.), entre design et art pur. Au milieu de ses machines, cet ascète a quelque chose du chercheur solitaire et du mystique. Il attend un financement privé pour se lancer dans la construction d’un nouveau prototype d’automobile.

Ici le rock n’est pas high-tech, mais vintage

Tout le monde, à Detroit, sait faire quelque chose de ses mains. Un des plus grands artistes locaux, Jerome Ferretti, soixante-deux ans, sorte de Dubuffet local, a toujours travaillé comme maçon. Il montre avec la même fierté le patio d’un restaurant italien, où il a érigé un muret au moyen de superbes briques de récupération, que la belle fresque naïve qu’il a peinte à l’intérieur. Il connaît bien le chanteur Rodriguez, devenu un mythe vivant à la faveur d’un documentaire qui a fait le tour du monde. « Je l’ai fait bosser pendant des années. Il gagnait dix dollars par heure en faisant du ciment pour moi. Il était toujours dans son costard noir très rock’n’roll et ses boots pointues. Quelle belle âme ! ».

Les frontières entre ouvriers, artisans et artistes semblent dans cette ville flottantes, voire inexistantes. Associé d’une coopérative, Chris Turner, un artisan afro-américain, fabrique dans un immense atelier-entrepôt au moyen de métaux de récupération de belles lampes en acier évoquant des projecteurs de cinéma. Un de ses amis musiciens, Rob Smith, un bassiste et chanteur aux faux airs de Jimi Hendrix, l’a un jour convaincu, à quarante ans passés, de se mettre à la batterie pour former un duo de “two Space Negroes” : deux Noirs jouant un rock néo-psychédélique, aux longues volutes saturées, entre Sonic Youth et My Bloody Valentine. Avec un soin d’artiste, Rob gagne sa vie en vernissant des parquets à l’aide d’une préparation pour les bateaux. Il revendique l’amour désintéressé des choses bien faites, sans considération pour l’argent et la célébrité. « Detroit a fait de moi un artisan. J’aime apporter de la beauté à quelque chose d’ancien ».
Ici, le rock n’est pas high-tech, mais vintage. Le sauvage Iggy Pop, un blanc aussi noir que les Noirs, y a aboyé au sein de son premier groupe, les Stooges, un rock’n’roll nu et apocalyptique, comme écrasé par le son des machines-outils. C’est là qu’est né le premier rock ouvrier et industriel. Il en reste quelque chose. Danny Kroha, un quadra passé par divers groupes légendaires de la ville, dont les Gories, le reconnaît. « Chez Iggy, il y avait à la fois un côté ouvrier et une grande sophistication, un mélange d’intellectualisme et de sexualité crasse. Je me reconnais là-dedans », avoue-t-il. Peintre en bâtiment, cet esthète du blues et du rock’n’roll pur ne possède chez lui que des disques vinyle. Vintage, les musiciennes de Detroit le sont aussi. La pétulante Mary Ramirez, la guitariste des Detroit Cobras, sorte d’enfant sauvage aux traits d’Indienne, a décoré sa maison de magnifiques affiches de concerts de rock de la fin des années 60. Elle ne jure que par un rock’n’roll authentique.

“Personne n’arrêtera Detroit !”

Serveuse au Two James Spirits, la jeune chanteuse Loretta Lucas, dont les chansons mêlent avec élégance jazz et réminiscences classiques, lâche en passant : « Quand je suis arrivée ici, on m’a conseillé de prendre un fusil ». Marasme, destruction, délinquance… peut-être. Pour autant, aucun Detroiter ne voudrait vivre ailleurs. Graffeur et peintre afro-américain, Antonio Agee, dit Shades, un autre quadra à l’énergie communicative, pratique le graffiti depuis le début des années 1990. Il a longtemps travaillé comme éboueur dans une ville où, comme il dit, « il n’y avait rien sauf le danger ». En 2004, tout a changé. Le Detroit Institute of Arts lui a commandé une fresque. Tout s’est enchaîné. Ayant appris à se vendre grâce aux réseaux sociaux, il peut vivre de son art. Detroit lui a donné une force illimitée.

La même qui anime The Blackman, un rappeur historique que la communauté présente comme l’âme de la musique de Detroit. Grand Schtroumpf à la barbe blanche, il a travaillé avec tout le monde du funk, de la soul et du hip-hop et croisé la route d’Eminem.
The Blackman s’est récemment associé à Thornetta Davis, une généreuse chanteuse de blues et de soul. Malgré une jeunesse chaotique, son sourire et son optimisme transmettent une chaleur contagieuse : « Je suis fière de venir d’ici ! Il faut que les gens le sachent : personne n’arrêtera Detroit ! » The Blackman, exalté, se laisse entraîner à son tour : « Detroit est au bord d’un rebond spectaculaire ! ». Il n’est pas impossible qu’il ait raison. Quand on voit tout ce qui pousse, au propre comme au figuré, dans ces décombres effervescents, on a envie d’y croire.

Source: Madame Figaro

PROGRAMME SECTION 8, LE LOGEMENT SOCIAL AMÉRICAIN

Le section 8 est un programme américain d’aide au logement crée en 1937 afin d’accompagner les foyers a faibles revenus, en 2017, le programme a financé les logements d’environ deux millions de foyers.

Le gouvernement via le Public Housing Authorities se substitue totalement ou partiellement aux locataires dans le paiement du loyer mensuel d’un logement approuvé, apportant de-facto une garantie de loyers impayés.

Le programme permet de diminuer considérablement les risques de dommages causés aux logements par les locataires, si tel était le cas, ces derniers perdraient le benefice du section 8 définitivement et seraient contraints de payer le loyer par leur propres moyens. Pour être éligible au programme section 8, la propriété devra être inspectée chaque année par un inspecteur du programme, elle devra répondre a des normes très strictes de sécurité et de comfort. Le refus du propriétaire a effectuer les travaux de mises aux normes éxigées implique une revocation immediate du programme.

La totalité des propriétés que nous proposons sont approuvées et louées par des locataires issus du programme section 8.