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Detroit,

le

come-back d’une icône américaine

La ville berceau de l’industrie automobile américaine vit une renaissance ininterrompue depuis 2014 Longtemps décriée par la presse internationale, il ne fait aujourd’hui aucuns doutes… Motorcity est de retour ! Alors que la majorité des marchés immobiliers dans les grandes metropoles américaines ont atteint leur sommet historique, dépassant leur pic pré-récession, Detroit pourrait être l’une des dernières opportunités de se positionner a prix décotés sur le marché immobilier américain. Afin de comprendre l’opportunité historique qui s’offre a vous, il nous semblait nécessaire de revenir sur le riche passé de la ville symbole de l’industrie automobile américaine et sur les investissements majeurs qui ont provoqué son retour sur le devant de la scene.


Pour ceux qui n’ont pas investis en Floride en 2010, Detroit est probablement la dernière opportunité de se positionner sur le marché immobilier américain a prix décotés
— Yoann Dorat - CEO Elipsis investment


1701

Les français et detroit

la ville a été fondée en 1701 par un Français : Antoine de Lamothe-Cadillac. Son nom provient d'ailleurs du mot français « détroit », en référence à la rivière reliant les deux lacs Sainte-Claire et Érié.


1805

LE PARIS DU MIDWEST

En 1805, Détroit subit un incendie dévastateur, qui détruit la majeure partie de l'architecture coloniale française de la ville. Seuls un ancien entrepôt près de la rivière ainsi que les cheminées en briques subsistent. Peu après, le père Gabriel Richard prononce la fameuse sentence latine, Speramus Meliora ; Resurget Cineribus (« Nous espérons des temps meilleurs ; elle renaîtra de ses cendres. ») qui est devenu la devise officielle de la ville. Le juge Augustus B. Woodward dessine un plan, semblable à la conception de Pierre Charles L'Enfant pour la ville de Washington. Celui-ci organise un quadrillage de rues perpendiculaires autour d'une artère principale, nommée Woodward, elle-même perpendiculaire à la rivière. Au cours du xixe siècle, les urbanistes, suivant la philosophie de City Beautiful construisent un certain nombre de bâtiments des styles Beaux-Arts et baroque. Vers la fin du siècle, Détroit est alors surnommée le « Paris du Midwest » pour son architecture élégante et ses espaces publics ouverts.


1830 - 1904

LE BERCEAU DE L’AUTOMOBILE

La situation stratégique de Détroit au cœur des voies navigables des Grands Lacs en fait un centre logistique. La ville a continuellement grandi à partir de 1830 autour du transport lacustre, des chantiers navals et des industries manufacturières. En 1896, Henry Ford y construit sa première fabrique automobile dans un atelier situé sur Mack Avenue. En 1904, il fonde la Ford Motor Company. Ford, ainsi que d'autres pionniers de l'automobile comme William Crapo Durant, les frères DodgePackard, et Walter Chrysler contribuent au statut de capitale mondiale de l'automobile attribué à Détroit.


1950

La delocalisation de la production automobile

À partir de 1950, les usines et les sous-traitant automobile commencent à se relocaliser dans la partie sud du pays ainsi qu’au Canada et au Mexique. Les Usines principales de Detroit ferment ce qui entraîne une hausse du taux de chômage, l’exode de la production automobile à eu des conséquences dramatiques sur certains quartiers ouvriers de la ville entraînant une fermeture successives des commerces, cet impact indirect à cause à la ville une perte massive de revenus ainsi qu’un exode de sa population la deterioration de la ville à partir des années 60 est majoritairement associée à la fermeture des usines.


1967

LE DETROIT RIOT

Le 23 juillet 1967, des émeutes raciales éclatèrent dans le nord-ouest de la ville. Ce sont les émeutes les plus sanglantes et les plus destructrices de l'histoire des États-Unis, avec 43 morts, 467 blessés et plus de 2 000 bâtiments détruits.


1970 - 1980

La declin dES CONSTRUCTEURS AUTOMOBILE

Entre 1970 et 1980, le déclin de l’industrie automobile impacte profondément Detroit, une récente augmentation du cout de l’essence par l’OPEC et la concurrence des fabricants automobiles Italien, japonais et allemands provoque la chute des “Big 3”. Chrysler évite de justesse la Banqueroute en 1970, grâce à un plan de sauvetage gouvernemental. GM et Ford font également face à des difficultés financières. L’industrie estime que pour retrouver une compétitivité face à la concurrence internationale, il est nécessaire de se concentrer sur l’automatisation de la production, diminuant le coût de la masse salariale, ils delocalisent d’avantage d’usines dans des pays avec un coût salarial plus faible.


2013 - 2014

LA PLUS LARGE BANQUEROUTE MUNICIPALE DE L’HISTOIRE AMERICAINE

En mars 2013, le gouverneur de l'État du Michigan, Rick Snyder, entame une procédure de mise sous tutelle de la ville qui fait face à un passif de plus de 14 milliards de dollars américains. Le 18 juillet 2013, la ville de Détroit se déclare en faillite alors que sa dette atteint 18,5 milliards de dollars. En septembre 2013, la Maison-Blanche offre 320 millions de dollars à la ville pour qu'elle puisse détruire ou réparer les maisons abandonnées et améliorer son réseau de transport public.

En décembre 2014, la ville connaît une grave panne d'électricité montrant la vétusté des infrastructures


Detroit ressemble aujourd’hui au New York City des années 70 et c’est une bonne chose !
— Michael Bloomberg - ancien maire de NYC

LES HOMMES CLÉS DE LA RENAISSANCE DE DETROIT

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Dan Gilbert

Dan Gilbert est un milliardaire américain, fondateur du courtier en prêts Quicken Loans, il est à l’origine de la renaissance de Detroit, à partir de 2011 il investi 2.5Mds dans l’acquisition et la réhabilitation de plus de 72 immeubles du centre ville, Gilbert a contribué à la création de plus de 45.000 emplois à Detroit (dont 14.000 de ses propre employés), en 2018, Gilbert à posé la premiere pierre du premier gratte ciel construit à Detroit depuis 50 ans, un projet de 1Mds.

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Famille Ilitch

La famille de Mike Ilitch, originaires de Detroit disposent d’une fortune de 6Mds, constituée en grande partie grâce à la chaîne de pizza Little Caesar fondée par Mike Ilitch en 1959, Little Caesar opère aujourd'hui  5463 restaurants, ce qui en fait la 3éme franchise de pizza d'amérique. La famille dispose également d’un portfolio d’entreprises comme; Motorcity Casino, Fox theatre, Detroit Tigers, Detroit Lions… En 2013, les Ilitch via leur filiale Olympia development ont lancé un ambitieux projet de développement nommé District Detroit, le projet représente un investissement de 1.4Mds et devrait être complété d’ici 2020.

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Mayor Mike Duggan

Elu Maire en 2013, au moment où la ville enregistre la plus grande banqueroute municipale américaine. À la tête de la ville, il a rétabli le système d'éclairage public, les transports publics, les services d’urgences qui contribueront a la sortie de Banqueroute fin 2014, L’administration Duggan à contribué a la reconstruction des corridors commerciaux, avec un plan ambitieux financé par des aides gouvernementales qui ont permis de démolir 14.200 structures endommagées.  Duggan a été réélu pour un second mandat en Novembre avec une large majorité et un plan pour revitaliser les quartiers et recréer de l’emploi pour les habitants de la ville.


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UN HUB POUR MILLENNIALS

A partir de 2011, sous l’impulsion de Dan Gilbert, des milliers de millennials ont afflués dans les quartiers récemment rénovés de Downtown, Corktown et Midtown, en provenance de la ville voisine de Chicago ou bien de New-York-City, ils retrouvent a Detroit les Lofts artistiques, boutiques, restaurants branchés, et de nombreuses startup a la recherche de talents, un lifestyle similaire a ces metropoles environnantes avec cependant un cout de la vie environ 3 fois inférieur.


Detroit vit le plus grand come-back de notre siécle
— New york times

LA NOUVELLE SYLICONE VALLEY

  • Google, en partenariat avec Ford établis a Detroit son centre de recherche pour les véhicules autonomes, Google emploie plus de 600 personnes sur ces sites de District Detroit et Corktown.

  • Linkedin, presents a Detroit depuis août 2017, Linkedin a annoncé la construction de ses nouveaux bureaux qui accueilleront 140 employés du réseau social.

  • Microsoft, a emménagé en mai 2018 dans de nouveaux bureaux campus martius a downtown pour accueillir les 470 employés locaux du géant de la tech.

  • Techtown, un incubateur pour startup made in Detroit a accompagné 1900 startup depuis 2007.

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Les entreprises de Detroit

 

Detroit regroupe les sièges sociaux des Big 3 les 3 plus importants groupes automobiles américains (General Motors, Ford Motor Company et Chrysler) ainsi que 100 des Fortune 500 companies incluant: Penske Automotive, Quicken Loans, Kelloggs, Whirlpool et Walmart.

 

L’opportunité

Detroit est une ville vaste de plus de 100 quartiers, si certains quartiers tels que Downtown, Midtown ou encore Corktown et Eastern Market ont atteints des prix similaires a ceux d’autres metropoles américaines, certains quartiers ont été faute d’investissements publics complétement délabrés et sont peu a peu transformés en fermes urbaines, la ville étant conçue pour accueillir 1.8M habitants (en 1850) et ayant atteint 600.000 habitants (en 2018) ne pourra pas connaitre une croissance equitable dans tous les quartiers, nous concentrons donc nos efforts sur des quartiers stabilisés, bénéficiant d’investissements dans les services publics, ces quartiers bénéficieront du regain d’attractivité de la ville dans le futur, en attendant, loués a des familles de la classe moyenne américaines, ils apportent un rendement mensuel stable a nos investisseurs.


En Bleu - Les quartiers qui nous semblent aujourd’hui trop sur-évalués pour réaliser de bons investissements locatifs.

En Orange - Les quartiers ou nous achetons, les services publics y sont rétablis et on y trouve peu de maisons abandonnées, ce sont les quartiers ou la classe moyenne et la classe ouvrière de Detroit représentent la plus forte demande locative.

Le reste de la carte - Les quartiers qui nous semblent aujourd’hui trop risqués, on y trouve de grandes quantités de structures vandalisée ou brulées.